2013年土地估价师《理论与方法》考点：市场比较法

2013年土地估价师《理论与方法》考点：市场比较法 来源：233网校2013年5月29日【学而优则进，233网校以成！】
第十章 市场比较法

考点1：市场比较法概念
2、基本含义：在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估时日地价的方法。这里的“类似土地”，是指土地所在区域的区域特征，以及影响地价的因素和条件均与待估土地相类似的土地。

考点2：市场比较法的特征
市场比较法是以价格求价格，所以在不正常市场条件下难以与收益价格相协调。如市场低迷或市场过度炒作、出现“泡沫”经济等，就会使得估价结果容易偏离土地资产的本身特征。

考点3：市场比较法的原理
交易实例I——比较
交易实例III——比较
3、市场比较法中的有关概念
（2）比较宗地，是指选定的与待估宗地具有替代关系的比较交易案例的宗地或地块。
（4）估价期日，是指决定待估土地价额的基准日期。
（6）容积率，是指一定区域范围内，建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比。
（8）个别因素，是指土地的个别特征（宗地条件）对其价格的影响因素。
（10）区域分析，指分析判定待估宗地所处区域的类型、特性，以及这些特性对待估宗地价格所产生的影响等。
（12）相邻区域，针对宗地而言，相邻区域指待估宗地所处的、以某一特定用途为主的一定范围区域；针对区域而言，相邻区域指紧邻该区域周围的其他区域。

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