2013年土地估价师《理论与方法》考点：建筑物估价

2013年土地估价师《理论与方法》考点：建筑物估价 来源：233网校2013年6月13日【233网校：学子希望之家！】
第十五章 建筑物估价

考点1：建筑物与构筑物估价的概念
2、建筑物的基本功能是满足人们生产、生活的需要。在现代社会中，建筑物除具有遮风蔽雨、防晒蔽寒的基本功能外，还需要具有为人类提供艺术、文化、欣赏等功能。
（1）按生产性质：生产性建筑（工业建筑、农业建筑）和非生产性建筑（民用建筑）
4、建筑物估价，是指估价人员在遵循有关估价原则的前提下，根据估价的目的，选用适当的估价方法，对待估建筑物价格的影响因素进行分析和判断，评估出待估建筑物在某一时日的市场价格。
1、根据建筑物的性质，建筑物估价分成两类：
（2）对不具备市场流动性的建筑物，如博物馆、图书馆等，其估价的基本原理是用成本法计算的重置价格扣除折旧的方法，评估建筑物的价格。
（1）建筑物重置价：建筑物重置价是决定建筑物价格的最基本因素。影响建筑物重置价的因素很多，如建筑结构、种类、式样、材料、装饰、物价等因素。
3、其他因素：建筑物的设计，如垃圾场的坐落位置等。
（1） 时间的有效性。（2）建筑物价格的递减性。（3）建筑物价格的地区性；（4）建筑物价格受自然条件影响很大；（5）影响建筑物价格的不确定因素多。
（1） 房屋建筑成本：指不包括建筑红线以外的土地上的投资，单指房屋从设计到地基处理至整幢房屋可交付使用过程中的全部费用，是房产价值的重要构成部分。包括勘察设计费、房屋主体结构工程的建筑、装修费用、室内各种配套设备及安装费、建筑红线内的室外各种设施配套安装费、管理费、贷款利息等。
（3） 重置成本：根据目前的人工、材料价格及正常管理水平，并利用目前的材料、标准与设计，建造一幢各项设备相同或相当（即同等效用）的建筑物所需的成本，叫重置成本。
（5） 建筑安装工程预算定额：为编制施工图预算制定的定额。包括建筑工程预算定额、设备安装工程预算定额、间接费用定额。它即是编制施工图预算、确定建筑产品预算价格的依据，也是编制概算定额的基础。
（7） 建筑安装工程概算定额：是设计单位编制初步设计概算和技术设计修正概算中建筑安装工程概算的依据，也是计算建筑安装工程用料概数以及进行设计方案经济比较的基础。

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