2011土地估价师管理基础与法规辅导12

2011土地估价师管理基础与法规辅导12 来源：233网校2011年2月11日【233网校：中国教育考试第一门户】
1、土地所有权的含义

土地所有权是土地所有制的法律体现形式，是土地所有者所拥有的，受到国家法律保护的排他性专有权利，可以细分为占有权、使用权、收益权、处分权等权能。

土地占有权： 指对土地的实际占有、控制的权利；

土地使用权：按土地性能和用途进行事实上的利用和使用；

土地收益权：指从土地上获得收益的权利，土地收益权是一项独立的权能。

土地处置权： 指在法律允许的范围内对土地进行处置的权利，它决定土地的归属，是土地所有权的核心。

2、国有土地所有权的权能及范围

（1）国有土地所有权的权能

1）土地所有者代表依法将国家土地所有权的部分权能让与土地使用者，国家对土地依法享有收益权，并保有最终处分权。

2）国家土地所有者代表可依法通过出让、出租和划拨等方式将国有土地使用权让与土地使用者。

3）县级以上地方人民政府及其职能部门对国有土地行使处分权的权限按《土地管理法》第44条的规定确定。不具审批权限或超越审批权限处分国有土地，其处分行为无效。

4）县级以上地方人民政府及其职能部门对国有土地行使收益权应依法向上级人民政府及其职能部门上缴土地收益。国有土地收益中的新增建设用地土地有偿使用费，30%上缴国家中央财政，70%留给有关地方人民政府。

（2）国有土地所有权的范围

1）城市市区即建成区的土地属于国家所有。矿藏、水流、森林、山岭、草原、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有，由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。

2）农村和城市郊区中已被国家依法没收、征收、征购、征用为国有的土地属于国家所有。

3）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地依法收归国家所有。

4）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

5）农村中的国有土地还有：

①名胜古迹、自然保护区等特殊土地（不包括区内集体所有的土地）；

②国营农、林、渔场拨给国家机关、部队、学校和非农业企业、事业单位使用的土地；

③国家拨给国家机关、部队、学校和非农业企业、事业单位使用的土地；

④国家拨给农村集体和个人使用的国有土地。

3、集体土地所有权的权能及范围。

（1）集体土地所有权的权能

1）集体土地所有者及其代表依法对集体土地享有占有、使用、收益和处分权能，其权利行使受法律限制；

2）集体土地所有者代表对土地行使处分权的限制：

①受农民集体经济组织成员共同意志的限制；

②受国家法律和政府管理的限制。

（2）集体土地所有权的范围

农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留山、自留地，属于集体所有。

（五）我国土地使用权制度（掌握）

1、土地使用权的含义

土地使用权是依法对一定土地进行利用，管理并取得收益的权利，是土地使用制的法律体现形式。

2、国有土地使用权的种类及权能

国有土地使用权包括划拨国有土地使用权、出让国有土地使用权、租赁国有土地使用权、外商投资企业场地使用权、城市私房用地使用权等五类。

（1）划拨国有土地使用权

划拨国有土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得的或者缴纳补偿、安置等费用后取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。

1）划拨国有土地使用权转让的条件

划拨国有土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权转让的，应当按照国务院规定报有批准权的人民政府审批。

①划拨国有土地使用权转让时，对符合出让条件的，应经市、县人民政府土地管理部门批准并补办土地使用权出让手续，由受让方缴纳出让金。

②划拨国有土地使用权转让时，对不具备出让条件的土地，可以不办理出让手续，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴给国家。

2）划拨国有土地使用权的出租

①划拨国有土地使用权人以营利为目的，将划拨国有土地使用权连同其地上建筑物、其他附着物出租的，应按规定的定额或比例标准向国家上缴土地收益金。

②划拨国有土地使用权出租是出租人将权利租给承租人使用一定年期，出租人并不因此失去土地使用权。这不同于划拨国有土地使用权转让。

3）划拨国有土地使用权的抵押

划拨国有土地使用权与其地上建筑物、其他附着物所有权同时设定抵押权时，应按照国务院规定报有批准权的人民政府审批。

4）国企改革中对划拨国有土地使用权的处置

第一、企业改革中对划拨国有土地使用权的处置方式

国有企业改革中涉及划拨国有土地使用权处置的，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取保留划拨、出让、租赁、作价出资（入股）或授权经营的方式处置。

第二、保留划拨国有土地使用权的情形：基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；关系国家安全利益、高新技术、重点技术改造项目的用地；改造或改组后的国有企业用地。

第三、下列情况应采取土地出让或出租方式处置：①国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的；②国有企业改组为股份合作制的；③国有企业租赁经营的；④非国有企业兼并国有企业的。

下列情况经批准可保留划拨土地使用权：①继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外；②国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的；③在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的；④国有企业改造或改组为国有独资公司的。②、③、④项保留划拨土地方式的期限不超过5年。www.Ｅxamda.CoM考试就上考试大

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