2012年土地管理基础与法规辅导：出让建设用地使用权

2012年土地管理基础与法规辅导：出让建设用地使用权 来源：233网校2012年7月11日【233网校：中国教育考试第一门户】
出让建设用地使用权

1）出让建设用地使用权的内容和限制
出让建设用地使用权，也称出让国有土地使用权，是指土地使用者以向国有土地所有者代表支付出让金为对价而原始取得的有期限限制的国有土地使用权。出让国有土地使用权具有四个特征：①国有土地使用权以出让方式取得；②出让国有土地使用权直接依法律的规定原始取得；③出让国有土地使用权的取得性质为有偿和有期限；④出让国有土地使用权在存续期间内其权能近似于所有权。
《物权法》规定，建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。因此，出让建设用地使用权人必须按出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地，如需改变用途，应当征得出让方的同意，经主管部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订建设用地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记手续。
《物权法》第一百四十条：建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。
《城市房地产管理法》第十七条：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用出让金。
《协议出让国有土地使用权规定》第十六条：以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。
超过合同约定的期限满一年未开发土地的，国有土地所有者代表有权征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费。除因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延除外，以出让方式等有偿方式取得建设用地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的，可以无偿收回建设用地使用权。
①转让条件
②权利义务同时转移原则
③出让建设用地使用权转让的年限
3）出让建设用地使用权的出租
4）出让建设用地使用权的抵押
例题：建设用地使用权出让合同约定的使用年限为70年，原土地使用者使用30年后转让，受让人的使用年限只有（ ）年。
B．30
D．70
解析：根据“以房地产转让方式取得出让建设用地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原建设用地使用权已经使用年限后的剩余年限。”70年减去年30年，为40年，因此，应选取C。

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