地方债务还贷遇高峰卖地潮将至

地方债务还贷遇高峰卖地潮将至 来源：土地市场网2011年7月19日【考试大——我选择，我喜欢】
审计署的审计结果显示，截至2010年年底，地方政府承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额达到25473.51亿元，其中约25%的偿债期在2011年。上半年土地市场出现大量流拍和底价成交情况，持续低迷的土地市场致使地方政府赖以生存的土地出让收入大幅缩水。
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成都调低流拍土地起拍价的背后是整个2011年上半年土地出让市场的尴尬。“我们做了一项统计，整个上半年成都土地出让总收入不到150亿元，比去年有近50%的下滑，而1～4月几乎是零成交，但成都市的投入并未减少，仅保障性住房，2010年的投入就在100亿元左右。因此，从7月份开始，大量的土地推向市场将成为一种趋势。”大唐地产分析师凌伟刚表示。
就在此前的7月11日，大连举行史上最大规模的土地竞拍会，一个半小时内，36宗土地全部以底价成交，总成交金额近70亿元。仅这一天的成交额就接近大连市2011年前6月成交总额的40%，统计显示，大连市今年上半年土地出让金额为193.21亿元，同比下降50%。
“土地财政的下降明显与限购令密切关联，以成都为例，2月中旬推出的限购令，等到市场消化到5月份后，才出现批量推地的现象，整个上半年完成的推地计划不到全年的三分之一。”凌伟刚说，这也与市场的需求一致。“十大标杆房企2011年上半年新增土地储备面积仅为3971万平方米，同比下降23%，而到了6月份，万科这样往年土地市场的主角才开始在成都市场拿地。”
但财政支出的压力并未因卖地收入的减少而减少。
土地出让金的总量在减少，土地财政支出的门类却越来越多。
“也就是说地方政府的基础建设和公益性部分就将占去50%，土地出让收入的大幅缩水对于短时间内暂时无法依靠其他财政收入补缺的二三线城市和中西部地区来说，只能依靠增加推地速度和量来解决。”成都天爱地产顾问总经理何欣表示，从这一现象来看，底价成交也许将成为全年整个土地市场的主流。但并不意味着地方政府的土地开发成本减少。
即使在北京这样的城市，土地开发成本也是节节攀高。北京市2011年政府工作报告披露，2010年北京市完成土地储备开发投资为1470亿元。2011年土地储备开发资金仍达千亿元之巨。
“以此前云南城投获得西双版纳市政项目为例，在五星级酒店这种城市形象酒店投资的背后是片区的配套设施投入巨大、周期长，地方政府只能与云南城投约定30万/亩的底价，由城投公司来进行一二级土地开发的联动。”云南丰语堂地产顾问公司副总梁磊分析，这在二三线城市的土地财政链条中尤为明显。“显然在土地财政怪圈的压力下，地方政府还在寻找更为妥当的解决办法。” 来源:考试大-土地登记代理人考试

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