2014年估价理论与方法辅导知识：收益还原法

2014年估价理论与方法辅导知识：收益还原法 来源：233网校2014年2月26日【233网校：轻松考试，快乐生活！】
第四章 土地估价方法之——收益还原法

复习要点：
2、重点是熟练运用收益还原法的基本公式和计算步骤
1、收益还原法的定义和原理
来自土地的收益相对于土地使用者而言，称为土地收益；而相对于土地所有者而言，称为地租。
（1）土地年纯收益不变，使用年期无限的土地价格计算公式：
（2）土地年纯收益不变，使用年期有限的土地价格计算公式：
（3）土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式
（5）纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式
（7）纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式：
本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，也就是收益还原法公式的最一般形式，前面六类公式都是它的特例。
（1）收益还原法的特点
b.收益还原法以收益途径评估价格，求得的价格称为“收益价格”
（2）收益还原法的适用范围
收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但它也有一个缺点，就是稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。
（一）估价程序
2、计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等
4、确定合适的还原率
（二）计算方法
采用客观收益，确定客观收益一般要考虑三个条件。
2、总费用计算方法
（2）房地出租中总费用的计算
房屋年折旧费采用平均折旧法计算，分两种情况：
房屋重置价–残值房屋重置价 （1-残值率）
b.房屋耐用年限超过了土地使用权出让年限，需按土地使用权出让调整房屋可使用年限，并且计算时不考虑残值，相应计算公式为
年折旧费=房屋可使用年限
房地出租中的土地纯收益求取：
房屋纯收益=房屋现值 建筑物还原率
房屋总折旧额=房屋年折旧额 房屋已使用年限
按照评估对象的不同，可以将还原率分为综合还原率、建筑物还原率和土地还原率三类。三者既有严格区别，又互相联系。
（6）土地价格确定
最常用的公式是土地使用年限有限且土地年纯收益不变情况下的土地价格计算公式：
p=—[1-——]
p——土地价格a——土地纯收益r——土地还原率n——土地收益年限

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