2014年估价理论与方法辅导知识：市场比较法

2014年估价理论与方法辅导知识：市场比较法 来源：233网校2014年2月26日【233网校——我选择，我喜欢】
第五章 土地估价方法之二——市场比较法

复习要点：
2、熟练掌握市场比较法的计算公式、步骤和各种修正方法
第一节 市场比较法概述
基本含义：根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评估时日地价的方法。
2、市场比较法中的有关概念
3、市场比较法的基本公式
（1）直接比较过程：以待估土地的状况为基准，用公式表示为，
（2）间接比较过程：以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，用公式表示为，
（3）有关指数的基值：可设比较案例宗地或待估宗地的某因素条件指数为基值100%，若待估宗地或比较案例宗地的该因素条件较优，则其条件指数〉100%，否则，其条件指数〈100%。
（5）对区域因素和个别因素修正，当因素内存在多个不同因子影响时，可根据因子条件指数确定的途径，分别采用积算（采用单因子与地价相关关系分析）或加和（在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解）的方式确定因素条件指数。
（1）市场比较法的特点：比准价格
仅适用于市场比较稳定，有大量丰富交易案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性。
从适用条件来看，主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区；
第二节 市场比较法估价的程序与方法
收集交易资料——确定比较交易案例——进行市场交易情况修正——期日修正——区域、个别因素修正——使用年限修正——容积率修正——地价确定
（1）收集交易资料
明确5个具体要求，还应建立价格比较基础
是指排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。
（4）期日修正
b=估价期日的价格指数/交易时期价格指数
区域因素的实质和内容。区域因素修正是市场比较法中的一个基本修正。
d=待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数
个别因素的实质、内容和个别因素修正的目的。
（7）土地使用权年限修正
年期修正系数k=[1-1/m]/[1-1/n]
（8）容积率修正
容积率修正后的交易案例价格=比较宗地价格 （待估宗地容积率修正系数/比较案例宗地容积率修正系数）
通过各相关因素修正后，即可得出待评估土地的试算比准价格，然后对多个试算比准价格进行比较分析，综合确定待估宗地的合理比准价格。
第三节 市场比较法的应用范围及应用实例
市场比较法可用于不动产的买卖、租赁、抵押等各种交易形式的价格及租金确定。条件是要有适合的具备替代关系的交易案例资料。
方法应用时要选择同类型的土地交易案例，修正时所考虑的因素也要以影响土地利用效益的因素为主。还要注意对建筑物价格的扣除。
比较修正因素出要考虑一般因素以外，还要增加反映建筑物特性的因素。
注意考虑土地及建筑物的权属问题
一般选择实质租金进行比较分析
基本步骤：
（2）计算当地地价指数或编制地价指数表
（4）计算位置、形状、区域因素、个别因素、土地使用权年限等对地价的修正
（6）综合评估地价
（1）比较基准错误 （2）修正公式错误 （3）修正指数计算错误

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