2014年估价理论与方法辅导知识：剩余法

2014年估价理论与方法辅导知识：剩余法 来源：233网校2014年2月26日【233网校：最优秀的考试信息平台】
第六章 地估价方法之三—剩余法

辅导内容：
2、剩余法的估价的程序与方法
1、剩余法的定义与原理
剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。
除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：
（2）确定具体开发项目的预期利润
2、剩余法的计算公式
c—开发商合理利润
土地价格=房屋的预期售价-建筑总成本-利润-税收-利息
3、剩余法的特点与适用范围
（2）剩余法估价的三个假设和限制条件：关键变量稳定、价格稳定、投入均匀
a.待开发土地的估价
c.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价
第二节 剩余法估价的程序与方法
（1）查清待估宗地的基本情况；
（3）估计开发完成后的不动产总价；
（5）测算土地价格。
（1）查清待估宗地的基本情况：土地位置、状况、利用要求、权利状况
包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等，最重要的是选择最佳的土地用途。
可通过两个途径取得：习惯出售的不动产采用市场比较法，习惯出租的不动产采用市场比较法和收益还原法。
a.估算开发建筑成本费用，可采用比较法或建筑工程概预算法来估算。
c.估算不可预见费，一般为总建筑费和专业费之和的2%-5%。
e.估算税金，一般以建成后不动产总价的一定比例计算
g.估算开发商的合理利润，一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算，有时也采用年利润率计算。
先将以上求取的数据直接代入原始公式算出开发商当前取得待开发场地所能支付的最大费用：
再从计算出的剩余值中扣除取得土地使用权的相关法律、估价及登记发证费用等，得到所估土地的地价额。最后经估价师确定。
1、利用剩余法评估土地价格
（1）选择估价方法；
（3）市场调查，确定建设期、开发价值和投入成本等；
测算方法一：直接计算地价利息
b.计算建筑费及专业费
d.计算开发商利润
f.代入公式计算地价
测算方法二：利息中不计地价款的利息
2、利用剩余法测算开发商的预期利润
3、利用剩余法确定建筑费及专业费的最高控制标准
4、应用剩余法估价的常见问题
（2）利息、利润计算错误；计算利息时要特别注意资金投放方式和计息方式
（4）参数使用错误或前后不一致

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