2015年物业管理师考试管理实务每日一练(7月23日)

不定项选择题
某高层综合物业项目地处城市中心区，总建筑面积10万m2，地下2层，部分为配套停车库，部分为机电设备层。整个大厦由一台中央空调集中供冷。绿化面积为项目占地面积5%，且以本地树种和灌木为主。1～4层为商业裙楼，5层以上为散租写字楼。裙楼出租给不同的企业用作百货商场经营。物业管理服务由业主聘请的一家物业服务企业承担，出租经营内部区域，由各承租单位自行管理。该项目物业服务包括房屋维修管理服务、设备设施管理服务、保洁服务、公共秩序管理服务、消防管理服务、绿化管理服务、社区文化等内容。在物业服务过程中，相关各方先后提出了以下观点。
各承租单位应分别和物业服务企业签订物业服务合同以方便管理服务。
写字楼公共卫生间清洁工作应由物业服务企业承担。
请回答下列问题：
A．更换耗能较大设备
C．建立能源消耗考核制度

简答题
A建设单位选聘了B物业服务企业，（简称B公司）从事某住宅小区的前期物业服务，合同期为3年，合同履行2年后，该小区召开首次业主大会，选举了业主委员会，因该小区多数业主对B公司的工作不满，业主大会经表决决定解聘B公司，然后选聘C物业服务企业（简称C公司）并与之签订了物业服务合同，但在C公司进场时，B公司以合同未到期，部分业主欠物业费为由，拒绝退出。
请回答下列问题：
16、本案例物业移交的主体有哪些？正确的程序是什么？（5分）
18、B公司应如何收回部分业主拖欠的物业服务费？（4分）
3、某物业服务公司欲招聘3名保安、2名保洁员工，人事部小许制订了招聘计划，主要内容包括：计划招聘人员总数和人员结构，招聘信息发布的时间、方式与范围等。小许在网站上发布了招聘信息，随后陆续有应聘者来面试。该物业服务公司人事部王经理根据应聘岗位的特征、参加招聘人员的能力与素质等确定不同的选拔方法。通过层层选拔最终确定了5名不同岗位的新员工，开始了人职培训。
11．本案例中，物业服务公司制订的招聘计划的内容还应包括哪些?
13．简述人职培训的主要环节。
15．该物业服务公司对应聘者进行初审的方法有哪些?

请回答下列问题：
17．乙物业服务企业的做法是否妥当?如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉?
19．甲物业服务企业拒绝移交物业服务资料的理由是否成立?请说明理由。

5、某物业公司负责上海市某小区的物业管理工作，该小区业主陈小姐已有好几个月没缴纳物业服务费了。物业公司上门催缴时，陈小姐以不久前自家卫生间屋顶渗漏，物业公司没有及时进行维修，给其生活造成诸多不便为由，拒缴物业服务费。
11．陈小姐拒缴物业服务费的理由是否恰当?说明理由。
13．业主与物业服务企业可采取哪种形式约定物业服务费用?

6、某业主到房地产开发公司办理入住手续，该业主直接找到物业服务企业的经理自我介绍说： “我接到入住通知书已经半年多了，由于工作忙，一直没来办理手续，今天特抽空来办理。”经理说：“没关系，我们一切为用户服务，不论拖多长时间，我们都一样办理。”经理说：“您的材料是否都带齐了?”业主拿出购房合同、人住手续书及付款收据。经理说：“可以了。"业主问：“你们公司的收费标准有批文吗?”经理说：“有，你看，这是房地产开发公司的批文”。业主说：“我最近资金比较紧张，维修基金这一部分能不能缓交?等到房屋大修时，我一定补齐。”经理说：“可以，不过您必须写一个保证。”业主又问：“装修是否要办理手续?”经理说：“只要您不破坏承重墙，就不用办理任何手续了。”业主问：“装修前是否要交一些费用?”经理说：“您自己找人装修就不用交任何费用了。”业主又问：“我是否可以一次缴纳10年的管理费?”经理说：“那太好了，都像您这样我们的服务就有保障了。”办完手续，保安部派人来送钥匙。业主接过钥匙问：“还要办理什么手续吗?”经理说：“没有了，您装修完就可以人住了，欢迎您成为我们的新业主。”
14．指出并改正本案例中存在的错误与不妥之处。
16．简述入住期间需注意的问题。
7、甲、乙两个物业服务企业，在某市分别承担了不同区域的两个居民小区的物业服务。甲物业服务企业由于自身管理制度的完善，为小区创造了优美的环境，得到了业主的一致好评，也为周围的居民带来了良好的环境效益。乙物业服务企业由于自身物业管理不当所带来的脏、乱、差等影响环境问题，不仅给物业管理区域内的业主和使用人带来不便，也给相邻区域带来不好的影响。
17．物业环境管理中，清洁卫生服务的内容有哪些?
19．日常清洁卫生管理制度的主要内容是什么?

请回答下列问题：
12．如何避免此类事件的发生?
14．物业服务企业与客户的沟通方法有哪些?

1、建设单位委托物业服务企业办理业主入住手续；
3、地下停车场产权属建设单位，外包给专业公司管理；
问题：对上述拟办或约定事项判断正误，并简要说明理由。
10、 某住宅小区的建设单位通过招投标选聘了甲物业服务企业进行该小区的前期物业管理，六年后该小区业主大会成立，并决定选聘乙物业管理公司承担该小区的物业管理工作。业主委员会书面通知甲乙公司办理移交。
移交后不久，由于连续暴雨，该小区1号楼部分屋顶出现大面积漏水，需进行紧急维修。
14．案例中部分屋顶漏水的维修费用该由谁出，说明理由。 （7分）
16．结合材料信息，说明承接查验时物业资料的移交应包含哪些内容? （8分）

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