2015年物业管理师考试管理实务每日一练(7月30日)

多项选择题
【案例一】
该项目一期建设收尾阶段，建设单位考虑：①物业销售前确定物业服务企业。②以邀请招标的方式选聘物业服务企业。③由建设单位与中标物业服务企业签订物业服务合同。④合同期拟定5年。
该项目一期全部售磐，中标的物业服务企业（简称甲公司）协助建设单位办理业主入住手续，投入使用半年后，物业费实收率30%左右，甲公司严重亏损。
【案例二】

A．6*4.5-10=17万平方米
C．12*4.5-10-19=25万平方米

2、【案例二】
该小区建设单位于2010年1月聘请了甲物业服务企业（简称甲公司）提供前期物业服务合同，合同期限3年，2012年6月，小区依法召开首次业主大会，选出了业主委员会。
部分业主对甲公司的服务不满意，要求予以解聘，并推荐了乙物业服务企业（简称乙公司）来管理小区，该小区业主委员会考虑到召开业主大会会议要产生一定费用，而且时间会拖延的较长，拟由业主委员会做出解聘甲公司的决议，但遭到另一部分业主反对。
【案例三】
11、业主大会能否提前解聘甲公司，应该怎么做？（8分）
13、根据2012年10月业主大会表决结果，能否做出选聘乙公司的决议？为什么？ （列出计算过程）（ （16分）

请回答下列问题：
21．分析案例并结合实际思考小区园林设计的前提是什么?
23．物业绿化日常管理的主要内容有哪些?
4、某物业服务企业负责管理的某小区是已经投人使用12年的住宅区，建筑面积45万m2，以高层建筑为主。最近一阶段业主频频反映小区内的老鼠和蚊蝇较多，特别是蚊子，建议物业服务企业采取一些措施。
15．可能产生上述情况的原因有哪些?
17．结合实际谈一谈，鼠害防治的主要方法有哪几种?
5、某业主到房地产开发公司办理入住手续，该业主直接找到物业服务企业的经理自我介绍说： “我接到入住通知书已经半年多了，由于工作忙，一直没来办理手续，今天特抽空来办理。”经理说：“没关系，我们一切为用户服务，不论拖多长时间，我们都一样办理。”经理说：“您的材料是否都带齐了?”业主拿出购房合同、人住手续书及付款收据。经理说：“可以了。"业主问：“你们公司的收费标准有批文吗?”经理说：“有，你看，这是房地产开发公司的批文”。业主说：“我最近资金比较紧张，维修基金这一部分能不能缓交?等到房屋大修时，我一定补齐。”经理说：“可以，不过您必须写一个保证。”业主又问：“装修是否要办理手续?”经理说：“只要您不破坏承重墙，就不用办理任何手续了。”业主问：“装修前是否要交一些费用?”经理说：“您自己找人装修就不用交任何费用了。”业主又问：“我是否可以一次缴纳10年的管理费?”经理说：“那太好了，都像您这样我们的服务就有保障了。”办完手续，保安部派人来送钥匙。业主接过钥匙问：“还要办理什么手续吗?”经理说：“没有了，您装修完就可以人住了，欢迎您成为我们的新业主。”
14．指出并改正本案例中存在的错误与不妥之处。
16．简述入住期间需注意的问题。
6、【 典型考题?案例题】

问题：
2、计算该项目2012年绩效分数
7、某住宅项目由建设单位建设，拟采用公开招标方式选聘物业服务企业， 2013年10月10日在当地政府规定的招标信息网上发布招标公告。招标文件中规定投标文件提交截止日期为10月18日，通过资格预审，有30家投标申请人符合合格，建设单位从中选择了4家参与评选。其后，建设单位成立了一个由3名建设单位代表和3名物业管理专家组成的评标委员会进行评标，经过标书评审，A投标人因报价最低被确定为中标候选人。发出中标通知书后，建设单位和A投标人进行了合同谈判，希望A投标人能再降低费用，并帮助完成竣工验收工作。经谈判后双方达成一致：帮助完成竣工验收工作，并降价3％。
1、根据本案例提供的材料，该项目的招投标工作有哪些不当和错误？

问题：
2、根据该项目具体情况，列举早期介入工作的主要内容。

现场交接时，甲乙公司负责人观察了小区内共用部位、共用设施设备及其附属设施的运行状况。观察结果是除部分屋顶存在质量隐患外，其他部分运行状况正常。资料交接时，甲公司向乙公司移交了开发商提供的前期物业资料。双方确认后，共同签署了交接文件。
问题
15．物业服务企业该如何获取上题中的这笔维修费？（8份）
17．简要说明管理权移交的基本程序。（7分）
10、案例三：某新建住宅物业项目总建筑面积19万平方米，可收物业服务费用面积为15万平方米。建设单位现通过公开招标选聘物业服务企业，且在招标文件中明确了年物业服务总成本为300万元，采用包干制。某物业服务企业目前管理多层住宅50万平米，高层住宅35万平米，别墅6万平米，拟参加投标，其核算的收费项目如下：
（二）公共区域维修保养费用。
（五）管理区域装修垃圾清运费用。（六）公共秩序维护费用
（九）固定资产折旧费。（十）对社会的爱心捐赠
17．根据该投标物业公司管理物业面积推算该公司资质等级。（7分）；
19．若项目采用包干制，设营业税及附加的总税率为5.5%，项目平均成本利润率为10%，计算物业服务费标准（10分）。
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