2015年物业管理师考试管理实务每日一练(12月18日)

不定项选择题
某高层综合物业项目地处城市中心区，总建筑面积10万m2，地下2层，部分为配套停车库，部分为机电设备层。整个大厦由一台中央空调集中供冷。绿化面积为项目占地面积5%，且以本地树种和灌木为主。1～4层为商业裙楼，5层以上为散租写字楼。裙楼出租给不同的企业用作百货商场经营。物业管理服务由业主聘请的一家物业服务企业承担，出租经营内部区域，由各承租单位自行管理。该项目物业服务包括房屋维修管理服务、设备设施管理服务、保洁服务、公共秩序管理服务、消防管理服务、绿化管理服务、社区文化等内容。在物业服务过程中，相关各方先后提出了以下观点。
各承租单位应分别和物业服务企业签订物业服务合同以方便管理服务。
写字楼公共卫生间清洁工作应由物业服务企业承担。
请回答下列问题：
A．更换耗能较大设备
C．建立能源消耗考核制度

简答题
请回答下列问题：
12．该物业服务公司可采取的选拔方法有哪些7
14．物业服务企业的培训体系如何选择?

3、 某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业服务企业承担前期物业服务。业主于2010年8月开始人住，2012年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业服务企业。业主委员会与乙物业服务企业签订了物业服务合同，合同于2012年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业服务企业应于2012年8月1日前办理完成物业承接验收手续。甲物业服务企业收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业服务资料，拒不配合物业承接查验。2013年8月15日，顶层的16户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业服务企业无偿修复。乙物业服务企业称这是因甲物业服务企业管理不善所致，应由甲物业服务企业负责修缮。之后，乙物业服务企业不再受理业主有关该问题的投诉。
16．上述16户业主提出的修复请求是否合理?是否应由乙物业服务企业负责无偿修复?
18．该小区的前期物业服务合同何时终止?
20．在甲物业服务企业拒绝移交物业服务资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业服务企业应如何进行物业承接查验?

请回答下列问题：
15．刘某拒缴物业服务费的行为是否正确?说明理由。

5、 某市xx家园高层塔楼业主A先生装修房屋，在自家户门外约2m的公共通道处安装了防盗门，将大约4m2的公共通道占为己有。物业服务企业发现后多次劝阻，但A先生认为物业服务企业只能服务业主，无权管理业主，拒不恢复原状。家住A先生对门的业主B女士也多次要求A先生拆除防盗门，但A先生对B女士的要求置之不理。B女士以物业服务企业没有尽到职责、没有能够阻止A先生安装防盗门为由而拒绝缴纳物业服务费用。物业服务企业在A先生装修前已向其告知了装修禁止行为与注意事项，要求其不得占用公共部位、不得拆改承重结构等，并与其签署了装修管理服务协议。依据该协议，物业服务企业对违反协议的装修行为有权进行劝阻、制止以及要求恢复原状。在A先生安装防盗门时，物业服务企业多次发函予以劝阻制止，并及时报告了业主委员会。
17．A先生在公共通道安装防盗门是否合法?为什么?
19．假如你是物业服务企业经理，由你来解决A先生和B女士之间的纠纷，采用哪种方式更有利于小区的长治久安?

请回答下列问题：
12．说明在物业管理范围内出现高空坠物的处理措施。

请回答下列问题：
15．物业人住准备工作的注意事项有哪些?

请回答下列问题：
20．物业服务企业消防管理规定包括哪些内容?
22．物业消防安全检查主要包括哪些内容?
9、某超高层办公楼产权属单一业主，分散出租。该办公楼采用中央空调制冷，运行时间为每年5月1日至9月30日。空调能源费按每月每平方米实行定期收费，由物业服务企业收取，盈亏包干。一家具有国家备案资质的节能服务公司来本大厦调研后，提出可实行合同能源管理模式实施节能管理。方案主要内容如下：
由节能服务公司出资，采用一种经实验室论证成功的创新技术改造空调设备（主要是主机及其配套设备）：改造工程时间自今年2月25日起实施，周期60天（若出现改造工程逾期情况，节能服务公司将提前10天告知）；预计改造后空调节能率可达30%，节省的能源费用按8：2的比例在节能服务公司与物业服务企业之间进行分配，合同期为6年。
1、根据上述条件，本方案实施中，业主和物业服务企业可能遭遇的重大风险是什么？简要说明理由。
3、业主提出：同意上述节能改造方案。但在合同期满后，节省的能源费用应归业主所有。此要求是否合理？简要说明理由。
10、某住宅项目由建设单位建设，拟采用公开招标方式选聘物业服务企业， 2013年10月10日在当地政府规定的招标信息网上发布招标公告。招标文件中规定投标文件提交截止日期为10月18日，通过资格预审，有30家投标申请人符合合格，建设单位从中选择了4家参与评选。其后，建设单位成立了一个由3名建设单位代表和3名物业管理专家组成的评标委员会进行评标，经过标书评审，A投标人因报价最低被确定为中标候选人。发出中标通知书后，建设单位和A投标人进行了合同谈判，希望A投标人能再降低费用，并帮助完成竣工验收工作。经谈判后双方达成一致：帮助完成竣工验收工作，并降价3％。
1、根据本案例提供的材料，该项目的招投标工作有哪些不当和错误？

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