2014物业管理师《管理实务》第十一章：物业服务项目费用测算的方法

物业服务项目费用测算注意事项
根据项目是采用酬金制还是包干制，其计算公式不同：
②包干制：／面积=收人／面积=管理费标准
物业服务属微利性服务行业，物业服务费的测算和物业服务的运作应收支平衡、略有结余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，使物业服务企业得以可持续发展。
物业服务费测算时应考虑项目合同面积和实际收费面积之间的差异。
管理费的核算要做到合理、准确，对原始数据和资料的收集至关重要，在测算各系统大型设备更新储备金时，要首先收集包括原始价格、运输、安装调试费在内的设备原值，设备功率参数和设备使用寿命等资料；在测算低值易耗材料时，要计算出各类材料的详细数量和对市场价格进行详细调查，如计算公共照明系统时，要查清所有公共部分的灯泡、灯头、灯管、继电器、镇流器、灯箱、灯罩、开关、闸盒、电表等的数量及它们各自的平均使用期限和市场售价；其他关于工资水平、社会保险、专业公司单项承包、一般设备固定资产折旧率、折旧时间等，均应严格按政府和有关部门的规定和实际支出标准及有效依据为测算基础。
工作计划的编制：物业服务费测算，首先应根据物业服务项目的实际情况编制各项支出的工作计划，包括人员编制计划、物品使用计划、能源消耗计划、工程维护保养计划、清洁保洁与绿化保养计划、物业大中修计划等。
支出成本的汇总：各单项费用测算完毕进行加总。
法定税费的计算。
【案例】一个成本项目测算典型案例。

1．组织架构
根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司《薪酬福利标准》进行人工费用的测算。人工费用包括：工资、奖金、社会保险费、补贴、其他等。
根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行人员工资的测算。
根据确定的组织架构，按照公司《薪酬福利标准》的规定进行奖金的测算。
6．其他
工会经费：工资总额的2％
物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用

1．分包费用
2．物料费用

公共设施的维修养护：护栏、围墙、沟渠、池井盖、路面、路桩、路灯杆、减速坡、倒车杆、倒车镜、车场地面标识、各种外露管道的养护，标识牌、指示牌的制作更换，公共场所路面养护油漆，各种标识等制作更换费用，车场设施养护材料。所有材料可根据所管小区的需要，按照实际配置情况及使用年限进行测算
照明系统楼道、走廊、电梯厅、大堂、会所、路灯等，按每年更换次数核算日光灯、节能灯、灯座、感应开关材料费。
给排水系统。
防盗、监控系统。
水景娱乐设施维护材料费。
3．公共电费
根据小区设施、设备的清单，按照设备的功率、每天实际工作时间进行公共电费的测算。
电梯电费=电梯数量 电梯功率 30天 电梯每天的使用时间 电费单价
公共照明系统电费。
公共照明系统电费=照明器具的功率 30天 相应照明电器每天使用时间的总和 电费单价
变压器的电费，各地供电收费政策可能会有差异，依各地供电部门的收费标准为准，或：
基本电量的实际使用电量] 电费单价
消防系统电费。
送、排烟风机=送、排烟风机数量 送、排烟风机功率 电费单价 2．5小时 3月
给排水系统电费。
泳池系统电费。
4．公共水费

绿化水费。
绿化水费=绿化面积 0．03 50％ 15天 水费单价
根据清洁面积测算：
泳池用水。
泳池用水=泳池容量 3次 12月 水费单价
根据小区景观的数量测算：
5．电梯运行费

电梯保养费：
如果每部保养费单价相同，则：电梯保养费=电梯保养费单价 电梯数量。
电梯每月年检费=每部电梯年检费用的总和 12月
根据小区配置的设施、设备的清单，按照设施、设备的使用寿命及保养周期进行维修费用测算。

1．分包费用
2．物料费用

1．分包费用
2．物料费用

物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用
购买保险是业主及物业服务公司规避风险的一种管理手段，所以必须计提，必须投保。业主如有异议，必须经业主大会决定并形成法律文件，否则物业服务企业会因未尽管理责任而丧失物业服务资格。

低值易耗品购置费用。
水费根据管理处水费的使用情况：
饮用水金额=饮用水／月 桶饮用水单价
照明用电费用=办公照明的功率 按每天实际使用时间 电费收费标准
办公设备维护费用主要指复印机、传真机、打印机、空调等设备每月的保养费。
公于车辆费根据管理服务业务的需要，确定每月固定外出办事的车辆费用。
电脑维护费用根据管理处配置的电脑数量以及管理处业务的需要确定电脑维护费，包括电脑的升级、维护费用、网络使用费、软件开发费用的分摊等。
咨询及诉讼费。聘请法律顾问的费用分摊，业主拖欠管理费向法院提请诉讼的诉讼费。
服装费用构成如下表所示。

固定资产折旧
固定资产折旧费用=固定资产的原值 固定的使用年限 12月
1．社区文化费用

经测算该项目全年各项费用如下表所示。

120万元

若采用酬金制方式，且约定物业管理酬金比例为10％，则该项目单位物业服务费标准为：
若采用包干制方式，预测该项目法定税费和利润约12万元，则该项目单位物业服务费标准为：
在物业服务费测算完毕后，可编制物业服务费核算表，以便提交建设单位或业主大会。核算表的内容一般包括序号、核算项目、核算依据、计算式、加权系数、计算结果每项占总费用的比例、备注等栏目和内容。同时，在有关需要说明的问题和需要解释的地方以文字进行表述。

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