2015物业管理师经营管理第一章考点：物业经营管理的层次

由物业经营管理的概念可以看出，物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。通常将其分为物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理三个层次，其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，物业资产管理和物业组合投资管理以策略性管理为主。
物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障物业始终处于正常的运行状态。对于居住物业，传统的物业管理不包括物业经营管理的其他内容。然而，对于经营性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，除了物业管理，还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。此时的物业管理除了进行物业的日常管理，还要执行资产管理所确定的战略方针，以满足组合投资管理的目标。
1．一般意义上的资产及资产管理
资产是经济学中的一个重要概念。一般来说，资产是企业过去的经营或财产处置活动形成的、由企业拥有或控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。资产有两大特征：一是其经济属性，即能够为企业提供未来经济利益，这是资产的本质。也就是说，不管是有形的还是无形的，要成为资产，必须具备能产生经济利益的能力。二是其法律属性，即必须是为企业所控制，能为企业所利用。也就是说，资产所产生的经济利益能可靠地流入本企业，为本企业提供服务能力，而不论企业是否对它拥有所有权。
资产依据不同的标准可以分为不同的类别。根据存在的实体状况，资产可以分为有形资产、无形资产；根据计价方式，资产可以分为货币性资产和非货币性资产；根据资产的作用，资产可以分为经营性资产和非经营性资产；根据经济周转特性的不同，资产可以分为流动资产、长期投资、固定资产、无形资产和递延资产等。
一般意义上的资产管理，由管理和经营两大部分组成。其中管理重在对资产明示的质量特征进行有效控制；经营则根据资产作为收益性资产的性质，通过专业化、市场化操作达到保值增值和收益的目的。资产管理的内容包括资产功能的发挥、资产形态的转化以及资产价值的保值等。从管理对象来看，资产管理既包括对有形资产的管理，也包括对无形资产的管理；既包括对流动资产的管理，也包括对长期投资、固定资产、无形资产及递延资产等的管理。
物业资产管理的概念。
我国物业资产管理的起步与发展。
一是借助物业管理平台开拓资产管理，如：物业服务企业受建设单位或业主委托进行房屋及场地的租售经营与中介服务；集成业主需求信息，为社区商务服务供应商提供商务平台；利用物业管理专业经验、技能和信息为建设单位提供项目设计意见、设施设备选型、营销支持等。这些属于“借助物业管理平台开展资产管理活动”，考虑到这是当前我国物业管理行业开拓资产管理的主流，本书将其称为狭义的物业资产管理，即物业服务企业开展的，以物业管理为平台或媒介，运用资产管理理论方法、运作过程以及操作手段，对其所拥有的或通过物业管理活动所能利用的资产或资源等进行运作，以获取经济利益的一系列经营管理活动的总称。
3．资产管理与传统物业管理的关系
联系。
其次，两者互为联系、互相促进。良好的传统物业管理能促进资产管理的开展；物业资产管理又能延伸物业管理服务内容，满足业主深层次需求，进一步提升客户满意度等。
首先，出发点不同。传统物业管理是基于管理服务，强调物业基本功能的正常发挥；资产管理是基于价值，强调物业和客户资产的保值、增值。
再次，考核评价标准不同。传统物业管理的考核评价强调物业的正常运作使用与业主、物业使用人的满意度；资产管理的考核评价则以经济效益为主。
物业组合投资管理
物业组合投资管理的利润通过三种途径获得：一是选择确定经营管理合适的项目；二是整合不同类型的经营项目，拾遗补缺，进行全面综合经营管理；三是以经营期间的现金流的现值最大化作为目标进行经营。

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