2015物业管理基本制度与政策第二章考点:管理规约

管理规约的概念和功能

管理规约是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范。管理规约作为业主对物业管理区域内一些重大事务的共同性约定和允诺，作为业主自我管理的一种重要形式和手段，一般以书面形式订立，要求全体业主共同遵守。管理规约是物业管理法律法规和政策的一种有益的补充，是有效调整业主之间权利与义务关系的基础性文件，也是物业管理顺利进行的重要保证。要形成和谐有序的物业管理秩序，必须充分认识到管理规约的重要作用。共同财产和共同利益是业主之间建立联系的基础，管理规约就是物业管理区域内全体业主建立的共同契约。业主共同财产的管理和共同利益的平衡，需要通过民主协商的机制来实现，管理规约集中体现了经民主协商所确立的全体业主均需遵守的规则。维护业主的财产权利是物业管理的主要内容，物业管理的落脚点就是要保护业主的财产权利，不仅要保护单个业主的权利，而且要保护全体业主的共同财产权益。因此，管理规约必须协调单个业主利益与业主整体利益存在的各种矛盾，并按照少数服从多数的原则解决存在的分歧。管理规约在物业管理活动中，主要承载两方面的功能：一是明确权利让渡规则。业主通过签署管理规约承诺书，将物业共有部分的管理权让渡给业主大会，业主大会据此有权代表业主选聘物业服务企业并签订物业服务合同，因而物业服务合同的效力自然及于每位业主，个别业主以非物业服务合同的签约人为由，否认物业服务合同的约束力有悖法理。二是明确业主内部自律规则。业主行使建筑物区分所有权的基本规则，应事先通过管理规约的形式予以明确，以便能够在业主内部形成自我监督机制，凭借多数业主的善意意志约束个别业主的不当行为。业主一旦共同决定委托物业服务企业实施物业管理，就要将共同财产的管理职能授权物业服务企业实施，并将这项授权明确写入管理规约中，要求业主遵守公约，服从物业服务企业维护公共秩序的物业管理行为。

管理规约的主要内容

根据《条例》，管理规约应当包括四个方面的内容。

有关物业的使用、维护、管理事项。例如：业主使用其专有部分和物业管理区域内共用部分、共用设备设施以及相关场地的约定;业主对物业管理区域内公共建筑和共用设施使用的有关规则;业主对专有部分进行装饰装修时应当遵守的规则等。

业主的共同利益。例如：对物业共用部位、共用设施设备使用和维护，利用物业共用部位获得收益的分配;对公共秩序和环境卫生的维护等。

业主应当履行的义务。例如：遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金;按时交纳物业服务费用;不得擅自改变建筑物及其附属设施设备的结构、外貌、设计用途;不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品;不得违反规定饲养家禽、宠物;不得随意停放车辆和鸣放喇叭等。

违反管理规约应当承担的责任。业主不履行管理规约约定的义务要承担民事责任，承担民事责任的主要方式是支付违约金和赔偿损失。在管理规约中，一般还要明确解决争议的办法，如通过业主委员会或者物业服务企业调处，业主大会和业主委员会也可以通过诉讼追究其民事责任。

在《条例》基础上，《指导规则》进一步明确管理规约应当对下列主要事项作出规定：物业的使用、维护、管理;专项维修资金的筹集、管理和使用;物业共用部分的经营与收益分配;业主共同利益的维护;业主共同管理权的行使;业主应尽的义务;违反管理规约应当承担的责任。

管理规约的法律效力

管理规约对物业管理区域内的全体业主具有约束力，理解管理规约的法律效力应当注意以下两点：

管理规约对物业使用人发生法律效力。由于管理规约的一项核心内容是规范对物业的使用秩序，而物业使用人基于其物业实际使用者的身份，不可避免地会影响到物业的状态，而且业主委员会或者物业服务企业对物业进行管理，不可避免要直接与物业使用人打交道，因此，客观上需要将物业使用人纳入管理规约的效力范围。

管理规约对物业继受人发生法律效力。在物业的转让和继承中，物业的所有权移转给受让人，受让人取得业主身份的同时，自然成为管理规约约束的对象。通常情况下，管理规约无须物业继受人作出任何形式上的承诺，就自动地对其产生效力。换句话说，继受人在取得物业时，对已经生效的管理规约存在默示认可，自愿接受管理规约的约束。

根据《物权法》、《区分所有权司法解释》和《物业服务司法解释》，业主及物业使用人实施违反管理规约的行为，应当承担相应的侵权或者违约责任。

业主违反管理规约，未经有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房的。

业主违反管理规约，实施任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为。

业主违反管理规约的，利用屋顶以及其专有部分相对应的外墙面等共有部分，损害他人合法权益的。

业主违反管理规约，实施下列损害他人合法权益行为的：①损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用;②违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观;③违反规定进行房屋装饰装修;

④违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分等。

业主违反管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为的。

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