房地产估价理论与方法知识点：合法原则在房地产抵押估价中的运用

合法原则在房地产抵押估价中的运用

(1)法律法规和政策规定不得抵押的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。

不得抵押的财产范围：土地所有权、集体土地使用权(法律允许的除外)、各类公益设施、产权不明或者有争议的财产(不“干净”)、依法被查封、扣押和监管的财产、法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

不得抵押的房地产范围：权属有争议的房地产，公共福利事业的房地产，文物，依法公告列入拆迁范围的房地产，被依法限制的房地产(查封、扣留、监管或其他形式)，空置3年以上的商品房。

(2)法律法规和政策规定抵押无效的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。违法违章建筑物抵押无效。

(3)不符合转让条件的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。

出让土地转让条件：支付出让金，并取得土地使用权证书;投资总额的25%以上、成片开发的形成工业用地或其他建设用地条件;形成房屋的要有房屋所有权证书。

共有房地产需要其他共有人书面同意，才能作为以抵押为估价目的的估价对象。

(4)评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。再次抵押价值

(5)评估尚未竣工或竣工日(或合同约定的竣工日)起6个月内的抵押价值，扣除法定优先受偿款时，应首先扣除拖欠工程款(但不包括承包人因发包人违约造成的损失)。

法定优先受偿权>抵押权>其他债权。

(6)评估划拨地房地产的抵押价值的，抵押价值不应包含划拨地转出让地时应缴纳的土地使用权出让金。

划拨土地使用权拍卖时，拍卖价款优先缴纳出让金后，抵押权人方可优先受偿。