房地产估价理论与方法知识点：房地产状况调整的思路和步骤

房地产状况调整的思路和步骤(掌握)

总体的两种思路：

直接比较法——以估价对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况直接进行比较。

间接比较法——设定一种“标准房地产”，以该标准房地产状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况间接比较。

具体步骤：

(1)确定影响因素。实物、权益、区位。

(2)找出差异程度。比较估价对象和可比实例，找出差异程度。

(3)转换为价格差异程度。将房地产状况差异程度(如房龄、楼层、朝向)，转换为价格差异程度。

(4)调整。根据价格差异程度对可比实例的成交价格进行调整。

调整方向：

可比实例比估价对象好，确定估价对象价格时，应对可比实例成交价格减价;可比实例比估价对象差，确定估价对象价格时，应对可比实例成交价格加价。

(总的原则——优质优价)