2019年城乡规划师规划原理复习资料第七章第一节

概念

控制性详细规划是以总体规划（或分区规划）为依据，以规划的综合性研究为基础，以数据控制和图纸控制为手段，以规划设计与管理相结合的法规为形式，对城市用地建设和设施建设实施控制性的管理，把规划研究、规划设计与规划管理结合在一起的规划方法。

基本特点

一是“地域性”，规划的内容和深度应适应规划地段的特点，保证地段及其周围地段的整体协调性；
二是“法制化管理”，控制性详细规划是规划与管理的结合，是由技术管理向法治管理的转变，编制要保持一定的简洁性，编导要有一定的程序性和易查性。

发展历程

控制性详细规划是借鉴了美国区划的经验，结合我国的规划实践逐步形成的具有中国特色的规划类型。
（1）从产生到规范；
（2）不断的变革与探索。主要有两个方面：一是对控制性规划的法制化的努力；二是对控制性详细规划在城市设计方面的控制。
（3）新时期的发展趋势。主要体现三个方面：一是对控制性详细规划的分区划定与用地编码进行规范；二是在《城市规划编制办法》的基础上，进一步详细明确编制内容与编制方式，提供主要控制指标的赋值参考标准；三是规范控制性详细规划成果的统一格式、制图规范和数据标准。

地位

在我国的规划体系中，控制性详细规划是城市总体规划与建设实施之间从战略性控制到实施性控制的编制层次。控制性详细规划是实现总体规划意图，并对建设实施起到具体指导的作用，同时成为城市规划主管部门依法行政的依据。

作用

（1）是规划与管理、规划与实施之间衔接的重要环节；
（2）是宏观与微观、整体与局部有机衔接的关键层次；
（3）是城市设计控制与管理的重要手段；
（4）是协调各利益主体的公共政策平台。

基本特征

（1）通过数据控制落实规划意图。
（2）具有法律效应和立法空间。控制性详细规划作为法定规划，法律效应是其基本特征。控制性详细规划是城市总体规划宏观法律效应向微观法律效应的拓展。
（3）横向综合性的规划控制汇总。
（4）刚性与弹性相结合的控制方式。刚性与弹性相结合的控制方式适应我国开发申请的审批方式为通则式与判例式相结合的特点

编制内容

（1）确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建、不适建或者有条件允许建设的建筑类型。
（2）确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。
（3）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则。
（4）根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其他交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。
（5）根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。确定地下空间开发利用具体要求。
（6）制定相应的土地使用与建筑管理规定

现状调研与前期研究

现状调研与前期研究包括上一层次规划即城市总体规划或分区规划对控规的要求，其他非法定规划提出的相关要求等。
（1）基础资料搜集的基本内容：已经批准的城市总体规划、分区规划的技术文件及相关规划成果；地方法规、规划范围已经编制完成的各类详细规划及专项规划的技术文件；准确反映近期现状的地形图；规划范围现状人口详细资料； 土地使用现状资料，规划范围及周边用地情况，土地产权与地籍资料；道路交通现状资料及相关规划资料；市政工程管线现状资料及相关规划资料；公共安全及地下空间利用现状资料；建筑现状资料；土地经济等现状资料；其他相关（城市环境、自然条件、历史人文、地质灾害等）现状资料。

（2）分析研究的基本要求。在详尽的现状调研基础上，梳理地区现状特征和规划建设情况，发现存在问题并分析其成因，提出解决问题的思路和相关规划建议。从内因、外因两方面分析地区发展的优势条件与制约因素，分析可能存在的威胁与机会、对现有重要城市公共设施、基础设施、重要企事业单位等用地进行分析论证，提出可能的规划调整动因、机会和方式。

规划方案与用地划分

通过深化研究和综合，对编制范围的功能布局、规划结构、公共设施、道路交通、历史文化环境、建筑空间体型环境、绿地景观系统、城市设计以及市政工程等方面，依据规划原理和相关专业设计要求做出统筹安排，形成规划方案。
在规划方案的基础上进行用地细分，一般细分到地块，成为控制性详细规划实施具体控制的基本单位。
用地细分应适应市场经济的需要，适应单元开发和成片建设等形式，可进行弹性合并。用地细分应与规划控制指标刚性链接，具有相当的针对性，应提出控制指标做相应调整的要求，以适应用地细分发生合并或改变时的弹性管理需要

指标体系与指标确定

综合控制指标体系是控制性详细规划编制的核心内容之一。综合控制指标体系中必须包括编制办法中规定的强制性内容。
指标确定一般采用四种方法：测算法——由研究计算得出；标准法——根据规范和经验确定；类比法——借鉴同类型城市和地段的相关案例比较总结；反算法——通过试做修建规划和形体设想方案估算

成果编制

按照编制办法的相关规定编制规划图纸、分图控制图则、文本和管理技术规定，形成规划成果

指标量化

指标量化控制是指通过一系列控制指标对用地的开发建设进行定量控制，如容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等。这种方法适用于城市一般建设用地的规划控制

条文规定

条文规定是通过对控制要素和实施要求的阐述，对建设用地实行的定性或定量控制。这种方法适用于规划用地的使用说明，开发建设的系统性控制要求以及规划地段的特殊要求。

图则标定

图则标定是在规划图纸上通过一系列的控制线和控制点对用地、设施和建设要求进行的定位控制。这种方法适用于对规划建设提出具体的定位的控制

城市设计引导

城市设计引导是通过一系列指导性的综合设计要求和建议，甚至具体的形体空间设计示意，为开发控制提供管理准则和设计框架。这种方法宜于在城市重要的景观地带和历史保护地带，为获得高质量的城市空间环境和保护城市特色时采用

规定性与指导性

控制性详细规划的控制内容分为规定性和指导性两大类。规定性是在实施规划控制和管理时必须遵守执行的，体现为一定的“刚性”原则，如用地界限、用地性质、建筑密度、限高、容积率、绿地率、配建设施等。
指导性内容是在实施规划控制和管理时需要参照执行的内容，这部分内容多为引导性和建议性，体现为一定的弹性和灵活性，如人口容量、城市设计引导等内容

土地使用控制

用地性质 

用地性质是对地块主要使用功能和属性的控制。用地性质采用代码方式标注。

土地使用兼容 

用地使用兼容是确定地块主导用地属性下，在其中规定可以兼容、有条件兼容、不允许兼容的设施类型。一般通过用地与建筑兼容表实施控制。

用地边界 

用地边界指用地红线是对地块界限的控制，具有单一用地性质，应充分考虑产权界限的关系

用地面积 

用地面积是规划地块用地边界内的平面投影面积。单位：hm²。
居住用地细分可根据实际情况以街坊、组团或小区为基本单位，一般在城市中心地段宜以街坊、组团为单位，在城市周边区域宜以居住小区为单位。工业用地细分应适应不同的产业发展需要，适应工业建筑布局特点，便于合并与拆分

使用强度控制

容积率

容积率是控制地块开发强度的一项重要指标，也称楼板面积率或建筑面积密度，其计算方法是地块内建筑总面积与地块用地面积的比值，英文缩写PAR。
地块容积率一般采取上限控制的方式，保证地块的合理使用和良好的环境品质。必要时可以采取下限控制，以保证土地的集约使用的要求。

建筑密度

建筑密度是控制地块建设容量与环境质量的重要指标，其计算方法是地块内所有建筑基底面积与地块用地面积的百分比，单位：%。
地块建筑密度一般采取上限控制的方式，必要时可采用下限控制方式，以保证土地集约使用的要求

人口密度

人口密度是单位居住用地上容纳的人口数。其计算方法是总居住人口数地块面积的比率，单位：人/hm²。也常采用人口总量的控制方法。
人口密度的控制是衡量城市居住环境品质的一项重要指标。街坊或地块的人口容量控制要求一般采用上限控制方式，必要情况下可采用上、下限同时控制的方式

绿地率 

绿地率是衡量地块环境质量的重要指标，其计算方法是地块内各类绿地面积总和与地块用地面积的百分比，单位：%。绿地率一般采用下限指标的控制方式

建筑建造控制

建筑高度

建筑高度指地块内建筑地面上的最大高度限制，也称建筑限高，单位：m。

建筑后退

建筑后退指建筑控制线与规划地块边界之间的距离，单位：m。城市设计中的街道景观与街道尺度控制要求、日照、防灾、建筑设计规范的相关要求一般为建筑后退的直接依据

建筑间距

建筑间距是指地块内建（构）筑物之间以及与周边建（构）筑物之间的水平距离要求，单位：m。日照标准、防火间距、历史文化保护要求、建筑设计相关规范等一般应作为建筑间距确定的直接依据

城市设计引导

建筑体量

建筑体量指建筑在空间上的体积，包括建筑的横向尺度、竖向尺度和建筑形体控制等方面，一般采取建筑面宽、平面与立面对角线尺寸、建筑体形比例等提出相应的控制要求和控制指标

建筑形式

建筑形式指对建筑风格和外在形象的控制。建筑形式一般通过针对结构形式、立面形式、开窗比例、屋顶形式、建筑材质等提出相关的控制引导内容

建筑色彩

建筑色彩指对建（构）筑物色彩提出的相关控制要求。一般是从色调、明度与彩度、基调与主色、墙面与屋顶颜色等方面进行控制与引导。除非有特殊的要求，建筑色彩不宜控制过于具体，应具有相当的灵活性和发挥空间

城市设计引导

空间组合

空间组合是指对建筑群体环境做出的控制与引导，即对由建筑实体围合成的城市空间环境及周边其他环境要求提出的控制引导原则。该控制要求应在有城市设计研究作为基础，根据必要性与可操作性提出相应的控制要求，并强调其引导性保持相当的弹性空间。除非有特殊要求，一般建筑空间组合方式不作为主要的控制指标

建筑小品

建筑小品指对建设用地中建筑绿化小品、广告、标识、街道家具等提出的控制引导要求。在规划编制时应以引导为主、控制适度为原则，体现设计控制内容而非取代具体的环境设计

公共设施配套

指城市中各类公共服务设施配建要求，主要包括需要政府提供配套建设的公益性设施。公共设施配套一般应根据城市总体规划以及相关部门的专项规划予以落实，特别应强调对于公益型设施的控制与保障

市政设施配套

市政设施一般都为公益性设施。市政设施配套控制应根据城市总体规划、市政设施系统规划，综合考虑建筑容量、人口容量等因素确定

交通活动控制

车行交通组织

车行交通组织是对街坊或地块提出的车行交通组织要求。车行交通组织一般应根据区位条件、城市道路系统、街坊或地块的建筑容量与人口容量等条件提出控制与组织要求

步行交通组织

步行交通组织是对街坊或地块提出的步行交通组织要求。步行交通组织应根据城市交通组织、城市设计与环境控制、城市公共空间控制等提出相应的控制要求

公共交通组织

公共交通组织是对街坊或地块提出的公共交通组织要求。公共交通组织应根据城市道路系统、公共交通与轨道交通系统、步行交通组织提出相应的公共交通控制要求。一般应包括公交场站位置、公交站点布局与公交渠化等内容。

交通活动控制

配建停车位

配建停车位是对地块配建停车车位数量的控制。配建停车位的控制一般根据地块的性质、建筑容量确定。
配建停车位一般采取下限控制方式，在深入研究地方规划交通政策的基础上，针对特殊地段可采用上、下限同时控制的方式，必要情况下可提出提供公共停车位的奖励措施

环境保护规定

环境保护控制是通过限定污染物的排放标准、防治在生产建设或其他活动中产生的废气、噪声等对环境的污染和侵害，达到环境保护的目的。
环境保护规定主要依据总体规划、环境保护规划、环境区划或相关专项规划，结合地方环保部门的具体要求制定。

总则

阐明规划编制的目的、规划依据与原则、规划范围与概括、适用范围、主管部门与管理权限。

土地使用和建筑规划管理通则

用地分类标准、原则与说明；用地细分标准、原则与说明；控制指标系统说明；各类用地的一般控制要求；道路交通系统的一般控制规定；配套设施的一般控制规定；其他通用性规定。

城市设计引导

城市设计系统控制和具体控制与引导要求。

关于规划调整的相关规定

调整的范畴、调整的程序、调整的技术规范。

奖励与补偿的规定

附则

规划成果组成与使用方式、规划生效与解释权、相关名词解释。

附表

一般应包括《用地分类一览表》、《现状与规划用地平衡表》、《土地使用兼容控制表》、《地块控制指标一览表》、《公共服务设施规划控制表》、《市政公用设施规划控制表》、《各类用地与设施规划建筑面积汇总表》以及其他控制与引导内容或执行标准的控制表