2019一级造价工程师《工程计价》考点：建设用地费

 

　　(一)建设用地取得的基本方式

 

　　1.通过出让方式获取国有土地使用权

 

　　(1)土地使用权出让的最高年限

 

　　◆ 居住用地70年

 

　　◆ 商业、旅游、娱乐用地40年

 

　　◆ 其他(工业、教育、科技等)都是50年

 

　　(2)土地使用权出让方式

 

　　◆ 竞争性：招标、拍卖、挂牌。①工业、商业、商品住宅等;②同一宗地有两个以上意向用地者，也应采用此方式。

 

　　◆ 协议出让：出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

 

　　2.通过划拨方式获取国有土地使用权

 

　　可以通过划拨方式取得土地使用权的情况：

 

　　(1)国家机关用地和军事用地;

 

　　(2)城市基础设施用地和公益事业用地;

 

　　(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;

 

　　(4)法律、行政法规规定的其他用地。

 

　　除另有规定外，没有使用期限的限制。

 

　　(二)建设用地取得的费用

 

　　1.征地补偿费用(农村集体土地：地、物、人)

 

　　土地补偿费

 

　　为耕地被征用前三年平均年产值的6～10倍

 

　　青苗和地上附着物补偿费

 

　　视协商征地方案前地上附着物价值与折旧情况确定;标准由省、自治区、直辖市规定，给予所有者补偿

 

　　安置补助费

 

　　一个需要安置的农业人口按该耕地被征收前三年平均年产值的4～6倍计算。但每公顷的安置补助费最高不超过被征收前三年平均年产值的15倍;土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍

 

　　新菜地开发建设基金

 

　　征用城郊商品菜地时支付的费用。菜地是指连续3年以上种菜或养鱼、虾等的商品菜地和精养鱼塘。交给地方财政，用于开发建设新菜地

 

　　耕地占用税

 

　　包括耕地、鱼塘、园地等，均按实际占用的面积和规定的税额一次性征收;耕地是指用于种植农作物的土地。占用前三年曾用于种植农作物的土地也视为耕地

 

　　土地管理费

 

　　前四项之和的2%～4%征地包干的，前4项基础上加粮食价差、不可预见费等基础上的2%～4%

 

　　◆有三种情况不能收取菜地开发基金：

 

　　①一年只种一茬或因调整茬口安排种植蔬菜的;

 

　　②征用尚未开发的规划菜地;

 

　　③在蔬菜产销放开后，能够满足供应，不再需要开发新菜地的城市。

 

　　2.拆迁补偿费用(城市规划区)

 

　　拆迁补偿

 

　　货币补偿：以房地产市场评估价格确定

 

　　产权调换：补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价

 

　　搬迁、安置补助费

 

　　搬迁补助费，提前搬家应有奖励费，过渡期应给予临时安置补助费;

 

　　造成停产、停业损失的，给予一次性综合补助费

 

　　3.出让金、土地转让金

 

　　出让金标准一般参考城市基准地价并结合其他因素制定。在有偿出让和转让土地时，政府对地价不作统一规定，但应坚持以下原则：

 

　　(1)地价对目前的投资环境不产生大的影响。

 

　　(2)地价与当地的社会经济承受能力相适应。

 

　　(3)地价要考虑已投入的土地开发费用、土地市场供求关系、土地用途和使用年限等。