2019房地产估价师理论与方法课后习题及答案（四）

　　1.6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。 据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。

　　2.某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年;设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。

　　答案部分

　　计算题

　　1. 解：(1)计算办公楼现值

　　①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×(1-35%)×12=159.12万元

　　②收益年限=40-6=34年

　　③办公楼现值为：V=A/Y[1-1/(1+Y) n]=159.12/10%×[1-1/(1+ 10%)34]=1528.92万元

　　(2)计算乙方的使用权价格

　　①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×(1-35%)×12=106.08万元

　　②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年

　　③乙方使用权剩余收益年限价格为：

　　V=A/Y[1-1/(1+ Y) n]=106.08/10%×[1-1/(1+ 10%)11]=689万元

　　(3)甲方权益价格=办公楼现值-乙方使用权价格=1528.92-689=839.92万元

　　2. 解：(1)计算建筑物的重置价格：

　　①建造成本=800万元

　　②管理费用=800×3%=24万元

　　③投资利息=(800+24)×60%×[(1+6%)1.5-1]+(800+24)×40%×[(1+6%)0.5-1]=54.90万元

　　④建筑物的重置价格=800+24+54.90+50+120=1048.90万元

　　(2)计算建筑物的折旧额：

　　①墙、地面等损坏的折旧额=18万元

　　②装修部分的折旧额=200×2/5=80万元

　　③设备部分的折旧额=110×8/10=88万元

　　④长寿命项目的折旧额=(1048.90-18-200-110)×8/50=115.34万元

　　⑤建筑物的折旧总额=18+80+88+115.34=301.34万元