房地产估价师考试知识点拨：不同经营方式商业房地产估价的技术路

 

　　商业房地产根据其经营方式的不同可分为出租型和商业运营型两类。

 

　　1.出租型商业房地产

 

　　出租型商业房地产的投资者主要通过收取租金获取回报，这类商业房地产主要为临街中小型商铺、便利店、专卖店、专业市场、社区商铺等。出租型商业房地产主要采用收益法和比较法进行估价。

 

　　采用收益法估价关键是求取租金收益，应根据租赁合同和租赁市场资料求取租金收益。租金收益的测算要区分是否存在租约限制，有租约限制的，估价出租人权益价值时，已出租部分在租赁期间应按合同租金确定租赁收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后应按市场租金。但如果合同租金明显高于或低于市场租金的，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。

 

　　因此对出租型商业房地产测算租金收益时，应了解待估对象是否存在合约的限制。此外，在求取净收益时，价值时点为现在的，应调查了解估价对象至少近三年的实际收入、费用等情况。利用估价对象的资料得出的收入、费用或净收益等数据，应与类似房地产在正常情况下的收入、费用或净收益等数据进行比较。若与正常客观的数据有差异，应进行分析并予以适当修正。

 

　　采用比较法对商业房地产估价主要应用在两方面：

 

　　(1)直接求取商业房地产价格;

 

　　(2)求取商业房地产租金，再利用收益法测算商业房地产价格。

 

　　可比实例的选择和修正系数的确定是比较法估价商业房地产的重要环节。由于影响商业房地产价格的因素很多，因此对估价对象及可比实例的现场查勘显得非常重要，必须详细了解待估商业房地产的地段及具体坐落、临街状况、经营业态和内容、建筑及内部格局、楼层、面积、装修、交易方式等因素。

 

　　2.商业运营型商业房地产

 

　　商业运营型商业房地产主要靠经营获得收入，如百货店、超级市场、大型商场等。这类商业房地产主要采用收益法估价，在估价时可基于营业收入、营业费用测算净收益，即净收益=经营收入-经营成本-经营费用-经营税金及附加-管理费用-财务费用-归属于商服经营者的利润。但在实际操作中，如何剥离商业经营的利润与房地产带来的利润是比较难以处理的问题，目前尚无较好的量化方法，主要是基于估价师对商业及房地产市场的经验判断，一般做法是根据类似可比案例修正估算出租赁收入来确定商业房地产的净收益。