房地产估价师考试知识点拨：影响商业房地产价格的主要实物状况

 

　　1.建筑品质及内部格局

 

　　商业房地产自身的建筑品质包括建筑结构、装饰装修、设施、建筑平面或空间利用的难易、可改造程度、外观乃至建筑物的临街门面宽窄等，它们对于商业房地产的经营有重要的影响。此外，商业房地产的内部格局是否有利于柜台、货架等的布置和购物人流的组织也对商业房地产的经营产生影响。例如一些大型商业用房往往要分割出租，其内部空间能否灵活地间隔对其收益产生较大影响。因此，对商业房地产进行估价时应充分重视其建筑品质、内部格局。

 

　　2.净高

 

　　商业房地产的室内净高应适宜。净高偏低则难免产生压抑感，不利于经营;若净高超过合适的高度，建筑成本会提高，也无助于房地产价值的提高。

 

　　3.面积

 

　　根据商业业态的差异、商业经营要求的不同，商业用房所需的经营面积会存在较大差异，如百货商店的经营面积一般需5000m2以上，超级市场500m2以上，而一般的临街店铺仅为几十平方米。因此对商业房地产进行估价时应区分不同的经营业态结构对面积的不同要求。

 

　　4.装饰装修

 

　　装饰装修在商业房地产的价值中往往占有很大分量，特别是一些大型的综合商场、品牌经营商场等。因此，同样的商业用房，仅仅由于装饰装修不同，其价值会有很大的出入。此外，建筑结构构造因采用的材料不同，其价值也可能有很大的差别。

 

　　5.无形价值

 

　　在注重品牌、文化品位的时代，商业房地产价值中无形价值所占的比重越来越大，例如一个酒店管理集团，能使一个同样的酒店体现出完全不同的租金水平与出租率，从而使酒店体现出不同的价值。又如有大型品牌超市、商业企业进驻的商业用房，其价值会明显上升。在投资交易等某些估价目的的情况下，估价应对附属于有形商业房地产的无形价值进行考虑。