房地产估价师考试知识点拨：路线价法的理论依据

 

　　路线价法实质上是一种比较法，是比较法的派生方法。

 

　　理论依据— —替代原理。

 

　　路线价法与比较法的关系：

 

　　路线价法中，“标准临街宗地”可视为比较法中的“可比实例”。若干标准临街宗地的平均价格为“路线价”，可视为比较法中经过交易情况修正、市场状况调整，但未进行房地产状况调整的“可比实例价格”。其余临街土地的价值是根据其临街深度、临街宽度、形状、临街状况等，对路线价进行适当的调整(房地产状况调整)来求取。

 

　　(只做房地产状况调整，不需再做交易情况修正和市场状况调整。)

 

　　路线价法与比较法的不同：路线价法不做交易情况修正和市场状况调整;路线价先对多个可比实例价格进行综合，然后再进行房地产状况调整，而不是先分别对每个可比实例价格进行修正和调整，然后再进行综合;利用相同的“可比实例价格”即路线价，同时评估出许多“估价对象”，即所有临街土地的价值，而不是仅评估出一个估价对象的价值。

 

　　路线价法不进行交易情况修正和市场状况调整的原因：求得的路线价——若干标准临街宗地的平均价格，已是经过交易情况修正后的正常价格;求得的路线价所对应的日期，已与欲求取的临街土地价值的日期一致，都是价值时点的。