房地产估价师考试知识点拨：土地使用期限对建筑物经济寿命的影响

 　　土地使用期限对建筑物经济寿命的影响(和收益法中，收益期的确定问题中的土地使用期限与建筑物经济寿命期不一致，处理方法一样)

　　住宅按照经济寿命计算折旧，不管土地使用权期限，因为住宅用地可以自动续期。

　　非住宅必须考虑土地使用权期限的限制。(利用图形来帮助理解)

　　情况一：建筑物经济寿命早于土地使用期限结束的，按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。

　　注意折旧从竣工后开始计，建设期不计入折旧期。

                

　　情况二：建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束的。

　　区分两种情况：(土地使用期到期建筑物是否给予补偿)

　　情况1：给予补偿——按照建筑物经济寿命确定折旧年限

　　情况2：不给补偿——按照土地使用权到期时的时间确定经济寿命

                    

　　如土地使用权40年届满时，如果对建筑物有补偿，折旧年限为60年(按照建筑物经济寿命确认);如无补偿，折旧年限为60-23=37年(按土地使用权到期时间确认)。