房地产估价师考试知识点拨：净收益测算应注意的问题

 

　　(1)有形收益和无形收益

 

　　◆有形收益是估价对象带来的直接货币收益;

 

　　◆无形收益是估价对象带来的间接利益;

 

　　在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑无形收益。

 

　　◆无形收益通常难以货币化，难以在测算净收益时予以考虑，但可通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑。注意不要重复计算无形收益。

 

　　(2)实际收益和客观收益

 

　　◆实际收益是估价对象实际获得的收益，一般不能直接用于估价。

 

　　◆客观收益是估价对象在正常情况下所能获得的收益，或实际收益经剔除特殊的、偶然的因素后的收益。通常只有这种收益才能用于估价。

 

　　【重点】租约的限制

 

　　评估出租人权益价值，租赁期间应采用合同租金;租赁期间届满后和未出租部分，应采用市场租金。

 

　　记忆：

 

　　租赁期内——合同租金

 

　　租赁期外——市场租金

 

　　【重点】承租人权益价值评估

 

　　收益法的一种变通形式是“成本节约资本化法”。承租人权益价值评估是这种方法的典型运用。承租人权益价值等于剩余租赁期间各期合同租金与市场租金差额的现值之和。如果合同租金低于市场租金，则承租人权益就有价值;反之，如果合同租金高于市场租金，则承租人权益就是负价值。

 

　　有租约限制下的价值

 

　　=无租约限制下的价值-承租人权益价值

 

　　(3)乐观估计、保守估计和最可能估计

 

　　◆求取净收益实际上是预测未来的净收益。预测由于面临不确定性，存在三种状态，乐观估计、保守估计、最可能(或折中)估计。

 

　　◆在实际估价中，不仅客观上可能存在上述三种估计，而且可能会为故意高估估价对象价值而对净收益作出过高的估计，或者为故意低估估价对象价值而对净收益作出过低的估计。

 

　　◆为避免出现这种情况，应要求估价师同时给出未来净收益的三种估计值：较乐观的估计值、较保守的估计值、最可能的估计值。

 

　　①评估抵押价值因遵守谨慎原则应选用较保守的估计值。

 

　　②评估投资价值，因投资者的原因可能选用较乐观的估计值或较保守的估计值。

 

　　③其他目的的估价一般应选用最可能的估计值。

 

　　(4)重置提拨款的扣除方式