房地产估价师考试知识点拨：成本法估价需要具备的条件

 

　　需要具备两个条件：

 

　　一是自由竞争(即可以自由进出市场);

 

　　二是该种房地产可以大量重复开发建设。

 

　　注意下列3个问题：

 

　　(1)应采用客观成本而不是实际成本。

 

　　实际成本也称为个别成本，是购置估价对象的实际支出，或开发建设估价对象的实际支出及所得利润。

 

　　客观成本也称为正常成本，是购置估价对象的必要支出，或开发建设估价对象的必要支出及应得利润，或实际成本经剔除特殊的、偶然的因素后的成本。

 

　　(2)在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整。现实中有一些选址不当或者规划设计不合理等造成不符合市场需求的房地产，如在人流量很小的地方建造的商场。虽然建造该商场花费费用巨大，但商场也不会有那么高的价值。

 

　　(3)在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。