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房地产估价师考试知识点拨：房地产价格构成之土地成本
来源：长理培训发布时间：2019-04-09 17:10:34
房地产价格构成—土地成本
购置土地的必要支出，或者开发土地的必要支出及应得利润。
土地取得途径：
(1)市场购买;
(2)征收集体土地;
(3)征收国有土地上房屋。
(1)市场购买的土地成本
建设用地使用权价格(地价款)，主要用比较法、基准地价修正法、成本法求取。
土地取得税费。包括契税、印花税等，通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照建设用地使用权价格的一定比例来测算。
(2)征收集体土地的土地成本(三项构成)
土地征收补偿费、相关税费、其他费用。
①土地征收补偿费用(四项构成)
土地补偿费(征收前3年平均年产值6～10倍)
安置补助费(每人征收前3年平均年产值4～6倍，每公顷最高不得超过前3年平均年产值的15倍)
(前两项总和不得超过30倍，特殊情况可以提高)
地上附着物和青苗补偿费
安排被征地农民的社会保障费用
②相关税费(五项税费)：新菜地开发建设基金+耕地开垦费+耕地占用税+征地管理费+政府规定的其他有关费用
耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。
③其他费用
地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等，通常依照规定的标准或采用比较法求取。
(3)征收国有土地上房屋的土地成本
①房屋征收补偿费用(五项)：被征收房屋补偿费+搬迁费+临时安置费+停产停业损失补偿费+补助和奖励
②相关费用：房屋征收评估费+房屋征收服务费+政府规定的其他有关费用
③其他费用
一般包括地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等，通常依照规定的标准或采用比较法求取。
责编：曾珂
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