房地产估价师考试知识点拨：加法调整和乘法调整

来源：长理培训发布时间：2019-04-09 17:06:37

　　加法调整和乘法调整

　　在百分比调整中，当同时进行多种价格影响因素调整时，又有加法调整和乘法调整。

　　在实际房地产状况调整中，通常是根据每种因素的具体情况，如土地使用期限、容积率、建筑物年龄、楼层、朝向、户型、装修、层高等，采用适用的方法予以调整。以楼层调整为例，假设估价对象是一套旧住宅，该住宅位于一幢二十世纪八九十年代建造、砖混结构、无电梯、总层数为6层的住宅楼的4层。为评估该住宅的价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例。其中，甲可比实例位于一幢同类6层住宅楼的5层，成交价格为2900元/m2;乙可比实例位于一幢同类5层住宅楼的4层，成交价格为3100元/m2;丙可比实例位于一幢同类5层住宅楼的5层，成交价格为2700元/m2。并假设通过对估价对象所在地同类5层、6层住宅楼中的住宅成交价格进行大量调查及统计分析，得到以一层为基准的不同楼层住宅市场价格差异系数见表5-5，并得到6层住宅楼的一层住宅市场价格为5层住宅楼的一层住宅市场价格的98%。则对该三个可比实例的成交价格进行楼层调整如下：

　　5层、6层普通住宅楼不同楼层的市场价格差异系数　表5-5

楼层	5层住宅楼	6层住宅楼
1	100%（0%）	100%（0%）
2	105%（5%）	105%（5%）
3	110%（10%）	110%（10%）
4	105%（5%）	110%（10%）
5	95%（-5%）	100%（0%）
6		90%（-10%）