房地产估价师考试知识点拨：收益法的含义

 　　收益法的含义

　　收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法。

　　预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。将未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。

　　收益法两大方法。

　　(1)报酬资本化法是现金流量折现法，即房地产的价值或价格等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各年的净收益，利用报酬率将其折现到价值时点后相加，得到估价对象价值或价格的方法。

　　报酬资本化法示意图

　　(2)直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，将其除以资本化率或乘以收益乘数得到估价对象价值或价格的方法。其中，将未来第一年的收益乘以收益乘数得到估价对象价值或价格的方法，具体称为收益乘数法。

　　收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向，求取房地产的价值或价格。

　　收益法测算出的价值简称为收益价格。

　　收益法的雏形是用若干年的年地租(或若干倍的土地年收益)来表示土地价值的早期购买年法，即：

　　地价=年地租×购买年

　　地价=地租/利息率

　　购买年法是地租资本化法的另一种表现——购买年是利息率的倒数。