房地产估价师考试知识点拨：合法原则在房屋征收估价中的运用

 

　　在房屋征收评估中，被征收房屋的价值与被征收房屋的性质(如是合法建筑还是违法建筑，是永久建筑还是临时建筑，是未超过批准期限的临时建筑还是超过批准期限的临时建筑)、用途(如是居住用途还是商业用途)和面积(计不计算面积，计多少面积)等密切相关。例如，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：“对认定为合法建筑和未超期的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超期的临时建筑的，不予补偿。”

 

　　违法建筑超期临时建筑，就不应予以评估，或者评估价值应为零。

 

　　被征收房屋价值评估必须明确被征收房屋的性质、用途和面积。房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。

 

　　市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

 

　　房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。

 

　　调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;二者不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。(房屋登记簿在产权产籍登记部门，具有权威性，而权属证书在持证人手中，有伪造、变造的可能)。

 

　　对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

 

　　在判定估价对象状况时，合法原则指：有规定的依规定;没有规定的依估价行业惯例;没有惯例，咨询专家;专家没有意见或者意见不一致，估价师可酌情处理。规定、惯例、专家意见、自行处理。

 

　　法律依据有冲突的，遵循“上位法优于下位法”、“新法优于旧法”，“特别法优于普通法”、“法律文本优于法律解释”、“强行法优于任意法”、“法不溯及既往”——解决法的适用冲突问题。

 

　　法的效力等级：法律>行政法规>地方性法规、部门规章、地方政府规章>，地方性法规的效力高于本级和下级地方政府的规章;部门规章与地方政府规章的效力相等。