房地产估价师考试知识点拨：统一融资条件、统一税费负担

 

　　统一融资条件是将可比实例在非常规融资条件下的价格，调整为在常规融资条件下的价格。

 

　　融资条件：首付款比例、贷款利率、贷款期限等。

 

　　统一税费负担

 

　　在房地产交易中需要缴纳税费，其中卖方缴纳的税费，如增值税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、土地增值税;买方缴纳的税费，如契税、补缴出让金;买卖双方都应缴纳或各负担一部分的税费，如印花税。

 

　　交易税费正常负担下的价格是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格，即在此价格下，卖方缴纳卖方应缴纳的税费，买方缴纳买方应缴纳的税费。(该是谁的，就是谁的)

 

　　评估的估价对象价值或价格，一般是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价值或价格。

 

　　实际的房地产交易，存在税费转嫁。即本应由卖方缴纳的税费，由买方缴纳;本应由买方缴纳的税费，由卖方缴纳。

 

　　例如，增值税、土地增值税本应由卖方缴纳，却协议由买方缴纳;契税、补缴出让金本应由买方缴纳，却协议由卖方缴纳;印花税等本应由买卖双方各负担一部分，却协议由其中某一方全部负担。在某些地区，房地产价格之外还有代收代办收费。这些代收代办收费也可能存在类似的转嫁问题。

 

　　统一税费负担，是将成交价格调整为依照税法及中央和地方政府的有关规定(没有规定的，按照当地习惯)，买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。

 

　　调整的公式为：

 

　　正常负担下的价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额

 

　　正常负担下的价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额

 

　　买方实付金额-卖方实得金额=应由买卖双方缴纳的税费

 

　　如果卖方、买方应缴纳的税费是正常负担下的价格的一定比率，即：

 

　　应由卖方缴纳的税费=正常负担下的价格×应由卖方缴纳的税费比率

 

　　应由买方缴纳的税费=正常负担下的价格×应由买方缴纳的税费比率

 

　　则：

 

　　正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比例)

 

　　正常负担下的价格=买方实付金额/(1+应由买方缴纳的税费比例)

 

　　记忆窍门：卖减，买加(有个非洲国家-牙买加)

 

　　记忆窍门：(不建议机械记忆公式)　转嫁给谁，就站在谁的立场上进行分析

 

　　(1)转嫁给卖方的话，卖方实际得到的金额-帮买家缴纳的税费=正常成交价格

 

　　(2)转嫁给买方的话，买方实际付出的金额+帮卖家缴纳的税费=正常成交价格