房地产估价师考试知识点拨：总价格、单位价格和楼面地价

 　　总价格、单位价格和楼面地价

　　(1)总价格是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体价格，总价格一般不能完全反映房地产价格水平高低。

　　几个重要的公式

　　(2)单位价格

　　1)单位价格简称单价，其中土地单价是指单位土地面积的土地价格，建筑物单价通常是指单位建筑物面积的建筑物价格，房地单价通常是指单位建筑物面积的房地价格。单价一般可以反映房地产价格水平高低。

　　2)价格单位由货币和面积构成。

　　3)货币：包括币种和货币单位。

　　4)面积：包括面积内涵和面积单位。

　　5)面积内涵：建筑面积、套内建筑面积、使用面积。居住面积，营业面积，可出租面积，可转让的土地面积，成片开发的商品房还有可出售的建筑面积等。

　　6)面积单位——(平方米、公顷、亩、平方英尺、坪等)。

　　(3)楼面地价

　　楼面地价，分摊到单位建筑面积上的土地价格。楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平的高低。

　　土地总价=土地单价×土地面积=楼面地价×建筑面积

　　例如，甲地单价7000元/m2，乙地单价5100元/m2，其他条件完全相同，甲土地比乙土地贵。但如果容积率不同，不能简单地根据土地单价的高低来判断地块价格高低，而应采用楼面地价。

　　如果甲地的容积率为5，乙地的容积率为3，则甲地的楼面地价为1400元/m2，乙地的楼面地价为1700元/m2。根据楼面地价，乙地反而比甲地贵。

　　在同一地区，同类用途和建筑结构的房屋(含土地)在市场上的售价基本相同(但在人们越来越重视环境的情况下，高的容积率意味着高的建筑密度，从而房价会受到一定的影响)。