房地产估价师考试知识点拨：评估价、保留价、起拍价、应价和成交

 

　　(1)拍卖评估价：为人民法院或有关当事人确定拟拍卖房地产的保留价提供参考依据，对拟拍卖房地产的市场价值或快速变现价值进行分析、测算和判断的结果。

 

　　(2)房地产拍卖活动中还有一种评估价，即为竞买人确定最高出价提供参考依据，对拍卖房地产的投资价值或市场价值进行分析、测算和判断的结果。

 

　　(3)保留价也称为拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。

 

　　(4)拍卖分为无保留价拍卖和有保留价拍卖。拍卖标的无保留价的，拍卖师应在拍卖前予以说明。拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。在有保留价拍卖中，保留价通常是有关当事人参照评估价或者市价确定的。人民法院对被查封房地产的拍卖均采取有保留价拍卖方式。

 

　　(5)拍卖应当确定保留价(由人民法院参照评估价;未作评估的，参照市价确定)。

 

　　(6)第一次拍卖的保留价=评估价=市场价值

 

　　(7)起拍价也称为开叫价、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。

 

　　(8)增价拍卖(英格兰式)是先对拍卖标的确定最低起拍价，然后由低往高叫价，最高者得。

 

　　(9)减价拍卖(荷兰式)是由拍卖师先喊出拍卖标的的最高起拍价，然后逐次喊出逐步降低的价格，直至有竞买人表示接受而成交。

 

　　(10)在增价拍卖中，起拍价通常低于保留价。

 

　　(11)应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。

 

　　(12)成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。在有保留价拍卖中，最高应价不一定成为成交价，最高应价≧保留价，才成交。否则流拍。