房地产估价师考试知识点拨：房地产实物状况描述

 

　　(一)土地实物状况描述

 

　　(1)土地面积：单位：平方米(m2)，公顷(hm2)。对于房地产开发用地：规划总用地面积以及其中建设用地面积、代征道路用地面积、代征绿化用地面积等代征地面积，不得将建设用地面积与规划总用地面积混淆。

 

　　(2)土地形状：通常用文字并附图来说明。每块土地都是一个封闭多边形。说明土地形状的图：宗地界址图、规划图、建筑总平面图等。

 

　　(3)地形、地势：平地还是坡地，与相邻土地、道路的高低关系，自然排水状况，被洪水淹没的可能性等。

 

　　(4)地质：地基承载力和稳定性，地下水位和水质(包括地下水的成分和污染情况。地下水中含有酸碱杂质会对人工基础有侵蚀作用，有些含有特殊成分的地下水可导致疾病)，有无不良地质现象(如崩塌、滑坡、泥石流、断裂带、岩溶、湿陷性黄土、红黏土、软土、冻土、膨胀土、盐碱土)等。

 

　　(5)土壤：说明土壤是否受过污染，是否为垃圾填埋场、化工厂原址、盐碱地等。

 

　　(6)土地开发程度：到达地块红线的基础设施完备程度和地块内的场地平整程度，“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”。

 

　　(7)其他。

 

　　临街商业用地：临街宽度、临街深度和宽深比。

 

　　农用地：气候条件、土壤肥力、排水和灌溉条件等。

 

　　(二)建筑物实物状况描述

 

　　(1)建筑规模：要根据建筑物的使用性质说明其面积或体积、开间、进深、层高、室内净高、层数、高度等。面积方面有建筑面积、套内建筑面积、使用面积、居住面积、营业面积、可出租面积等。

 

　　开间即房间的宽度，是指房屋内相邻两个横向定位墙体之间的距离;进深即房间的长度或深度。层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离;室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。

 

　　层数和高度：说明建筑物的总层数(其中地上层数和地下层数)和总高度。1～3层为低层住宅;4～6层为多层住宅;7～9层为中高层住宅;10层以上(含10层)为高层住宅。公共建筑及综合性建筑通常是按照总高度来划分的，总高度超过24m的为高层(但不包括总高度超过24m的单层建筑);总高度超过100m的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。

 

　　(2)建筑结构：是指建筑物中由承重构件(基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等)组成的体系。

 

　　(3)设施设备：说明给水、排水、采暖、通风与空调、燃气、电梯、电气等设施设备的配置情况(有或无)及性能。

 

　　(4)装饰装修：毛坯还是粗装修、精装修。

 

　　(5)空间布局：说明空间分区以及各个空间的交通流线是否合理，并附房产平面图、户型图等来说明。

 

　　(6)建筑功能：说明防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照。

 

　　(7)外观：说明外立面风格等，并附外观照片来说明。

 

　　(8)新旧程度：说明建成时间、设计使用年限、维护状况和完损状况等。建成时间最好说明竣工日期;设计使用年限是指设计规定的建筑物的结构或结构构件，在正常施工、正常使用和正常维护下不需要进行大修即可按其预定目的使用的时间。由此还可说明建筑物的年龄和剩余寿命。