房地产估价师考试知识点拨：　房地产区位状况描述

 

　　(一)位置描述

 

　　位置的描述主要说明下列方面：

 

　　(1)坐落：除了说明具体地点，还应附位置图。例如，估价对象位于××市××区××路(大街、大道)××号，具体位置见位置图。

 

　　(2)方位：说明估价对象在某个较大区域(如所在城市)中的方向和位置，以及在某个较小区域(如所在住宅小区、十字路口)中的方向和位置。例如，估价对象位于××市××部(中部、东部、东南部、南部、西南部、西部、西北部、北部、东北部)，××路口××角(东北角、东南角、西南角、西北角)，××路(大街、大道)××侧(东侧、西侧，南侧、北侧)。

 

　　(3)与相关场所的距离：说明估价对象与其相关的主要场所的距离。例如，估价对象离市中心××公里，离火车站××公里，离机场××公里。

 

　　(4)临街状况：说明估价对象是否临街(路)，临什么样的街(路)，是如何临街(路)的。

 

　　(5)朝向：说明估价对象建筑物的正门或房间的窗户等正对着的方向，坡地从高到低的方向。例如，估价对象建筑物坐北朝南(坐东朝西)。

 

　　(6)楼层：当估价对象为某幢房屋中的某层、某套时，说明其所在房屋的总层数及其所在的楼层。例如，估价对象位于××层住宅楼的地上××层(底层、顶层);××层大厦的地上××层;××层商场的地上(地下)××层。在说明估价对象所在楼层时，说明其所在房屋的总层数是很必要的。估价结果差别大。

 

　　(二)交通的描述

 

　　交通的描述主要说明下列方面：

 

　　(1)道路状况：说明附近有几条道路，到达这些道路的距离，各条道路的路况(如道路等级、路面状况、交通流量)。

 

　　(2)出入可利用的交通工具：说明附近经过的公共汽车、电车、地铁、轻轨、轮渡等公交线路的数量，到达公交站点(如公共汽车站、地铁站等)的距离，公交班次的疏密等。例如，附近有××路公共汽车经过，距离公共汽车站约××米(步行约××分钟)，平均每隔10分钟有一辆公共汽车通过。

 

　　(3)交通管制情况：说明受步行街、单行道、限制某些车辆通行、限制通行时间、限制行车速度等影响的情况。

 

　　(4)停车方便程度：说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等。

 

　　(5)交通收费情况：说明相关交通工具票价，有无过路费、过桥费、停车费及其收费标准等。

 

　　(三)外部配套设施描述(与内部配套设施区别)

 

　　(1)外部基础设施：说明道路、给水、排水(雨水、污水)、电力、通信(如电话、互联网、有线电视)、燃气、供热等设施的完备程度。

 

　　(2)外部公共服务设施：说明一定距离内商业服务、金融邮电、教育(如幼儿园、中小学)、医疗卫生(如医院)、文化、体育、社区服务、市政公用和行政管理等设施的完备程度。

 

　　(四)周围环境描述

 

　　(1)自然环境：说明环境是否优美、整洁，有无空气、噪声、水、辐射、固体废物等污染及其程度，环境卫生状况。对于住宅，特别需要说明周边有无高压输电线路、无线电发射塔、垃圾站、公共厕所等。

 

　　(2)人文环境：说明估价对象所在地区的声誉、居民特征(如职业、收入水平、文化程度、宗教信仰)、治安状况(如犯罪率)、相邻房地产的利用状况(如用途)等。

 

　　(3)景观：说明有无水景(如海景、江景、河景、湖景)、山景等。