房地产估价师考试知识点拨：房地产权益的含义

 

　　★房地产中无形的、不可触摸的部分，是依附在房地产实物上的权利义务。

 

　　★房地产权益包括：

 

　　①拥有的房地产权利。——拥有的是所有权还是使用权。

 

　　②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。——抵押权、租赁权或地役权(他项权利)。

 

　　③该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。——房地产使用管制(对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制)(规划因素)，相邻关系(相邻权)、被人民法院查封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。②和③要能区分。

 

　　④额外的利益或好处。——住宅带有上学指标(如学区房)、可落户口，屋顶或外墙面可租售给广告公司做广告获取经济收入。

 

　　⑤相关债务。——那些通常只认房地产而不认人的债务，如拖欠的建设工程价款、物业费、供暖费、水电费、房产税等。

 

　　★房地产权利：所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。

 

　　(1)房地产所有权：房地产所有权人对自己的房地产依法享有占有、使用、收益和处分的权利(四项权能)。

 

　　所有权(三种)：单独所有、共有和建筑物区分所有权。

 

　　——单独所有，指房地产由一个单位或个人享有所有权。

 

　　——共有，两个以上单位或个人共同享有所有权。按份共有(区分份额)和共同共有(不区分份额)。

 

　　——建筑物区分所有权，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。(复合性的权利，专有部分的所有权+专有部分以外的共有部分的持份权+因共同关系所产生的成员权)。要求背，重要考点。

 

　　(2)建设用地使用权

 

　　建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利。

 

　　取得方式：出让、划拨、租赁、作价出资或者入股、国家授权经营。

 

　　(3)宅基地使用权

 

　　宅基地使用权人(主要是农村集体经济组织内部的成员才有的权利)依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，建造住宅及其附属设施。

 

　　(4)土地承包经营权

 

　　也是农村集体经济组织内部成员才能拥有的权利。

 

　　(5)地役权

 

　　房地产所有权人或土地使用权人(地役权人)按照合同约定利用他人的房地产(供役地)，以提高自己的房地产(需役地)效益的权利。

 

　　通行地役权、排水地役权、眺望地役权等。

 

　　(6)抵押权

 

　　抵押权：债务人或第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依照法律规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。

 

　　(7)租赁权

 

　　支付租金获得占有和使用房地产的权利。

 

　　租赁权是债权，其余属于物权。

 

　　(8)物权与债权

 

　　①债权是权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利，债权的权利人不能要求与其债权债务关系无关的人为或者不为一定行为。“相对权”、“对人权”。

 

　　②物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，物权的义务人是物权的权利人以外的任何其他人。“绝对权”、“对世权”。

 

　　③“物权优先于债权”、“时间优先”。

 

　　④所有权是自物权，其他的是他物权。他物权中，抵押权是担保物权，其他的他物权是用益物权。