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房地产估价师考试知识点拨：房地产的特性
来源：长理培训发布时间：2019-04-08 17:15:45
房地产的特性
（一）不可移动(位置固定性)(掌握)
1.由于不可移动，每宗房地产与重要场所(如市中心)的距离、对外交通、外部配套设施、周围环境等，形成了独有的自然地理位置和社会经济位置，区位优劣差别。
2.房地产的不可移动，指自然地理位置固定不变，社会经济位置可能会发生变化。
3.不可移动性，决定了只能就地开发、利用或消费，受制于当地空间环境(当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系等)。
4.房地产市场是地区性市场，不同地区之间可能不同，甚至反向变动。
（二）独一无二(掌握)
1.独一无二特性，使得市场上没有完全相同的供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。
2.尽管房地产独一无二，但一些房地产之间仍然具有一定程度的可比性和替代性，从而存在一定程度的竞争，在价格上也有一定程度的牵掣。(这是替代原理及比较法的根本原因)
（三）寿命长久(熟悉)
1.也称耐久性、耐用性，土地不可毁灭性、永续性。建筑物寿命可达数十上百年。
2.土地使用权有使用期限。居住70年，商业、旅游、娱乐用地40年，其他50年。
3.出让地转让的，受让期限不得超过原剩余期限。使用期限届满，住宅自动续期，非住宅缴费续期，国家无偿收回。
4.坐落位置(区位)很好、建筑物状况(实物)也很好的房地产，可能由于土地使用期限较短(权益)而价值较低。
（四）供给有限(熟悉)
1.满足人们特定需要的土地和建筑物的数量是有限的。自然供给不能增加，经济供给可以适当增加。
2.供给有限造成房地产具有独占性。
3.供给有限的原因：
●土地总量不可增加;
●房地产不可移动造成了供给不能调剂。
（五）价值较大(熟悉)
房地产单价高，总价大。因此交易需要房地产金融，房地产咨询和评估等专业服务。
（六）用途多样(熟悉)
1.也称为用途的竞争、转换及并存的可能性。
2.用途不可以随意转换的原因：政府的用途管制——符合城乡规划、土地利用规划。(合法原则)
3.不同用途以及利用方式之间的竞争与优选问题。(最高最佳利用原则)
（七）相互影响(熟悉)
1.房地产不可移动，因此与其周围的环境产生相互的影响。房地产的价值不仅与其自身的状况直接相关，而且与其周围房地产的状况密切相关，受周围房地产利用的影响。
2.外部性：
(1)正外部性——某经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价。如：政府建设绿地。
(2)负外部性——某经济行为主体的活动使他人或社会受损，而该经济行为主体却没有为此承担成本。如：工厂排污、汽车噪声。
（八）易受限制
1.政府对房地产限制的四种特权：
(1)管制权——直接对房地产利用加以干涉，如通过城市规划规定用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率，禁止在居住区内建设某些工业项目或商业设施等。
(2)征税权——对房地产征税。
(3)征收权——为了公共利益而征收。
(4)充公权——政府在业主死亡或失踪而无继承人的情况下，可无偿收回房地产。
2.易受限制还表现为：不可移动，不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度、政策、政局等变化的影响。
（九）难以变现
1.难以变现也称为变现能力弱、流动性差。
2.变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度。能够随时、快速转换为现金且没有损失或者损失较小的，变现能力强;反之，变现能力弱。
3.房地产与存款、股票、基金、债券、黄金等相比，变现能力弱。
4.影响某宗房地产变现能力的因素(七项)：
①通用性
②独立使用性
③可分割转让性
④区位
⑤开发程度
⑥价值大小
⑦市场状况
(其他都是正比关系，只有价值大小是反比关系。结合实践经验，理解性记忆)
（十）保值增值
1.房地产因土地总量不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移而不断增加。(常见考点)
2.引起房地产价格上涨的原因：
①对房地产投资改良，如重新装修，更新或添加设施设备，改进物业管理;——投资增值
②外部经济，例如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等;——自然增值
③需求增加，例如经济发展和人口增加带来房地产需求增加;——自然增值
④房地产使用管制改变，例如将农用地转为建设用地，将原工业用途改变为居住办公商业用途，增加容积率;——自然增值
⑤通货膨胀。——房地产保值
3.房地产自然增值：外部性、需求增加、管制改变。
责编：曾珂
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