房地产估价师考试知识点拨：房地产司法拍卖、分家析产、损害赔偿

 

　　人民法院强制拍卖房地产，评估被拍卖房地产的市场价值或市场价格，是为确定拍卖保留价提供参考依据。

 

　　房地产分家析产的需要

 

　　1.房地产分割一般不宜实物分割，而用价值分割。

 

　　2.实物分割+差价“多退少补”。

 

　　3.土地：等值基础上面积不等的划分，或按面积平均分割+差价“多退少补”。

 

　　4.房屋分割，实物分割+差价“多退少补”。

 

　　房地产损害赔偿的需要

 

　　房地产损害的情形多样复杂，主要有：

 

　　(1)使他人房地产受到污染。

 

　　(2)新建建筑物影响相邻房屋的通风、采光、日照、景观、视野等。(侵犯相邻权)

 

　　(3)工程施工不慎使邻近建筑物受损。

 

　　(4)房屋质量缺陷给购房人造成损失。

 

　　(5)修改城乡规划给房地产权利人合法权益造成损失。

 

　　(6)对房地产权利行使不当限制给房地产权利人造成损失。

 

　　(7)未能履约(如未按照合同约定如期供货、供款等)使他人工程停缓建或延迟竣工，给他人造成损失。

 

　　(8)非法批准征收、使用土地给当事人造成损失。

 

　　(9)其他房地产损害。

 

　　上述各种房地产损害需要评估被损害房地产的价值减损额和相关经济损失(如因房地产损害造成的其他财产损失、搬迁费、临时安置费、停产停业损失等)，为和解、调解、仲裁、诉讼等确定赔偿或补偿金额提供参考依据。