房地产估价师考试知识点拨：建设项目设计阶段工程造价的计价与控

 

1.设计阶段影响工程造价的因素

 

A总平面设计；

 

B建筑设计；

 

C工艺设计。

 

2.设计方案评价

 

（1）设计方案评价原则

 

1）经济合理性与技术先进性相结合的原则；

 

2）考虑项目全寿命费用的原则；

 

全寿命费用，是项目从投资开始，到项目产品不能再继续利用为止所产生的一切费用。

 

建设过程的费用是工程造价，使用过程的是使用成本。

 

3）近期与远期效益相结合的原则。

 

（2）设计方案评价指标（多，但是没有考点）

 

1）工业建设项目设计评价指标

 

①总平面设计评价指标

 

面积指标：厂区占地面积、建筑物和构筑物占地面积、永久性堆场占地面积，建筑占地面积、厂区道路占地面积，工程管网占地面积，绿化面积。

 

比率指标：建筑密度、土地利用系数、绿化系数。

 

工程量指标：场地平整土石方量、地上及地下管线工程量、防洪设施工程量等。

 

功能指标：生产流程短便捷、流畅、连续程度；场内运输便捷程度；安全生产满足程度等。

 

经济指标：每吨货物运输费用、经营费用等。

 

②工艺设计评价指标 ：净现值、净年值、内部收益率、差额内部收益率、投资回收期等。

 

③建筑设计评价指标：单位面积造价，建筑物周长与建筑面积比、厂房展开面积、厂房有效面积与建筑面积比和工程全寿命成本。

 

2）民用建设项目设计评价指标

 

住宅设计指标：平面系数、建筑周长指标、建筑体积指标、平均每户建筑面积、户型比。

 

公共建筑面积指标：占地面积、建筑面积、使用面积、辅助面积、有效面积、平面系数、建筑体积、单位指标等。

 

居住小区设计：建筑毛密度，居住建筑净密度、居住面积密度、居住建筑面积密度、人口毛密度、人口净密度、绿化比率等。

 

（3）设计方案评价方法--静态、动态评价指标。

 

3.限额设计

 

限额设计就是按照设计任务书批准的投资估算进行初步设计，按照初步设计概算造价进行施工图设计，按照施工图预算造价对施工图设计各个专业设计文件做出决策。限额设计是建设项目投资控制的重要环节和关键措施。