房地产估价师知识点拨：房地产抵押权的实现

 

1.实现的方式

 

债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿。

 

协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求法院撤销该协议。

 

抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押房地产。抵押房地产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

 

人民法院依法对抵押物拍卖的，拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。

 

2.多个抵押清偿顺序

 

同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

 

3.特殊情况的处理

 

（1）对于设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

 

（2）房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

 

（3）土地承包经营权、乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地所有权的性质和土地用途。

 

（4）抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。

 

4.实现抵押权时应注意的问题

 

抵押权人应当在主债权诉讼时效期内行使抵押权，未行使的，人民法院不予保护。

 

人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应给予被执行人六个月的宽限期。

 

被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。

 

在金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（可以强制执行）

 

（1）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；

 

（2）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；

 

（3）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。