房地产估价师知识点拨：地产抵押估价

 

1.商业银行在发放房地产抵押贷款前，可以与抵押人协商确定房地产的抵押价值，也可以委托房地产估价机构评估房地产抵押价值。

 

2.房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

 

扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。

 

3.房地产估价师职责：

 

1）了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况；

 

2）必要时对委托人提供的有关情况和资料进行核查；

 

3）全面、细致了解估价对象，对估价对象现状与相关权属证明材料逐一对照，做好实地查勘记录，拍摄反映其内外状况和周围环境的照片；

 

4）处置房地产时，除评估房地产的公开市场价值，同时给出快速变现价值意见及其理由等。

 

4.房地产抵押估价报告内容

 

1）要全面、详细地界定估价对象的范围和在估价时点的法定用途、实际用途以及区位、实物、权益状况；

 

2）披露估价对象已设定的抵押权；

 

3）分析估价对象的变现能力；

 

4）披露已作为假设和限制条件，对估价结果有重大影响的因素，并说明其对估价结果可能产生的影响；

 

5）将法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录、内外部状况照片作为估价报告的附件。

 

对由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露。

 

房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计算，不得超过一年。

 

房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。