房地产估价师知识点拨：商品房买卖合同

 

《商品房买卖合同（预售）示范文本》、《商品房买卖合同（现售）示范文本》

 

签订补充协议的前提是：对示范合同中未约定或约定不明的内容。

 

补充协议中如含有不合理减轻、免除示范合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以示范合同为准。

 

（一）商品房预售合同主要内容

 

1.合同当事人；2.商品房基本状况；3.商品房价款；4.商品房交付条件与交付手续；5.面积差异处理方式；6.规划设计变更；7.商品房质量及保修责任；8.合同备案与房屋登记；9.前期物业管理；10.其他事项，业主共有部分约定、配套设施约定、争议解决方式等。

 

（二）商品房现售合同主要内容

 

1.合同当事人；2.商品房基本状况；3.商品房价款；4.商品房交付条件与交付手续；5.商品房质量及保修责任；6.房屋登记；7.物业管理；8.其他事项。

 

（三）计价方式

 

可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或建筑面积计价。按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。

 

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为专有部分，分摊的共有面积部分为共有产权。

 

（四）面积误差的处理方式

 

按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人可以在合同中约定合同约定面积误差比。

 

面积误差比是实测面积与预测面积之差与预测面积之比，公式为：

 

面积误差比＝（实测面积－预测面积）/预测面积×100%

 

合同中没有约定面积误差比的，按以下原则处理：

 

（1）按套内建筑面积计价的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；

 

按建筑面积计价的，建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内的，根据实测建筑面积结算房价款。

 

（2）按套内建筑面积计价，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同。

 

按建筑面积计价的，建筑面积或套内建筑面积任何一个的误差比绝对值超过3%的，买受人就有权解除合同。

 

买受人解除合同的，房地产开发企业应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息。

 

买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。

 

实测面积小于预测约定面积时，面积误差比绝对值在3%（含3%）以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

 

（五）中途变更规划、设计

 

房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

 

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未做出书面答复的，视同接受变更。

 

（六）保修责任

 

当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。

 

房地产开发企业承担的保修期从房地产开发企业（出卖人）将商品房交付给买受人之日起计算。