2019房地产估价师考试《理论与方法》备考预习题（七）

　　1.从经济角度上看，下列对土地利用的选择顺序，描述正确的是(　)。

　　A.牧场-耕地-放牧地 　　B.居住-办公-工业

　　C.商业-办公-工业 　　　D.办公-工业-居住

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是用途多样。从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：商业-办公-居住-工业-耕地-牧场-放牧地-森林-荒地。参见教材P62。

　　2.政府对房地产的限制一般是通过特殊权利来实现，不包括下列(　)。

　　A.通过城市规划规定用途、容积率

　　B.提高房地产税率

　　C.为公共利益需要，征收取得房地产

　　D.规定房地产估价机构的资质要求

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是易受限制。政府对房地产的限制一般通过4种特殊的权利来实现：(1)选项A体现管制权;(2)选项B体现征税权;(3)选项C体现征收权;(4)充公权。参见教材P64。

　　3.某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用是(　)元/平方米。

　　A.98 　　　 B.102

　　C.108　　　 D.116

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是按开发程度划分的种类。五通指水(供水和排水)电路再加上电信,七通中减去“气和热”。(七气热)上题为道路20+供水14+排水16+供电25+通信8+场地平整15=98。参见教材P68。

　　4.下列房地产中，变现能力相对较强的是(　)。

　　A.用途专业的房地产

　　B.开发程度低的房地产

　　C.独立使用的房地产

　　D.不景气市场环境下的房地产

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是难以变现。独立使用的房地产使用不受太多限制，比起不能独立使用的房地产，变现能力要强。用途越专，转让越难。价值越大，也越难找到买家。参见教材P65。

　　5.通常情况下，开发程度对变现能力的影响体现在，开发程度越高，变现能力会(　)。

　　A.越弱

　　B.越强

　　C.适中

　　D.较好

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是难以变现。通常情况下，开发程度越低的房地产，不确定因素多，变现能力越弱。例如，生地、毛地一般比熟地的变现能力弱。参见教材P65。

　　多选题

　　1.广义下的建筑物包括房屋和构筑物，下列选项中，属于构筑物的有(　)。

　　A.围墙

　　B.道路

　　C.桥梁

　　D.仓库

　　E.水塔

　　『正确答案』ABCE

　　『答案解析』本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如烟囱、水塔、围墙、道路、桥梁等。参见教材P48。

　　2.房地产的特性包括(　)。

　　A.独一无二

　　B.需求有限

　　C.流动性好

　　D.相互影响

　　E.保值增值

　　『正确答案』ADE

　　『答案解析』本题考查的是房地产的特性。B需求是无限的，供给才是有限的;C流动性就是变现的意思，房地产变现能力差。参见教材P58～66。

　　3.建筑物区分所有权包括(　)等。

　　A.按份共有所有权

　　B.专有部分所有权

　　C.共同关系成员权

　　D.共同部分持份权

　　E.长期使用租赁权

　　『正确答案』BCD

　　『答案解析』本题考查的是房地产权益的含义。区分所有权，是一种复合性的权利。包括专有部分的所有权、专有部分以外的共有部分的持份权、共同关系产生的成员权。典型例子：商品房的权利构成：套内建筑面积+分摊共有建筑面积，业主对整个小区的权利。参见教材P50。

　　4.房地产权利的分类中，下列选项中，属于他物权的有(　)。

　　A.国有建设用地使用权

　　B.集体建设用地使用权

　　C.抵押权

　　D.租赁权

　　E.房屋所有权

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考查的是房地产权益的含义。选项D属于债权;选项E属于自物权。参见教材P52。

　　5.房地产的区位包括(　)。

　　A.位置

　　B.交通条件

　　C.外部配套设施

　　D.内部配套设施

　　E.周围环境和景观

　　『正确答案』ABCE

　　『答案解析』本题考查的是房地产区位的含义。内部配套设施属于房地产实物范畴。参见教材P53。