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2019房地产估价师考试《理论与方法》备考预习题（二）
来源：长理培训发布时间：2019-03-14 18:33:36
1.高层建筑物地价分摊，属于( )。
A.房地产咨询业务
B.房地产价值分配业务
C.房地产价值减损评估业务
D.相关经济损失评估业务
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是估价与评估的异同。注意题干中的提示：分摊的“分”。分摊，属于价值分配
的业务范畴。参见教材 P4。
2.房地产估价从某种意义上讲是( )房地产的价值。
A.发明
B.发现
C.创造 D.确定
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。估价师运用估价的理论与方法，对房地产市场进行调查，
模拟市场价格运行机制，通过科学的分析、测算和判断，发现或探测出房地产价值。参见教材 P7。
3.不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，
主要原因是( )。
A.掌握的估价信息不同
B.遵循的估价原则不同
C.履行的估价程序不同
D.估价对象的状况不同
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。估价原则是在长期估价实践中总结出来的，估价工作中应
该遵循的法则和标准。同一估价对象同一估价目的和同一估价时点下的评估，应该遵循同样的估价原则;
估价程序是确保估价过程没有错漏、缺失的估价工作的先后程序。任何估价业务都要遵循相同的估价程序;
同一估价对象，其基本状况肯定是一样的。参见教材 P27～35。
4.根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照( )划分。
A.行政区域
B.估价目的
C.估价对象规模
D.价值类型
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是不应承接估价业务的情形。不同资质等级房地产估价机构的业务范围根据估价
目的划分，应当在资质等级许可的范围内从事估价业务，但不受地域范围的限制。
联想法。资质等级，主要是什么不能做，一级资质什么都能做，二级资质两个不能做(上市、清算)，
三级资质 3 个不能做(加个司法鉴定)，暂定三级 5 个不能做(再加城镇房屋拆迁和在建工程抵押)。参
见教材 P396。
5.在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据( )来选取。
A.估价假设和估价原则
B.价值类型和估价结果
C.估价程序和估价方法
D.估价目的和估价对象
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是估价依据。在实际估价中，选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和
估价对象来选取。不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。
记住“估价目的是龙头”。在各估价要素中，很多要素都是由估价目的决定的。参见教材 P33。
6.房地产利用中存在外部性，这体现了房地产( )的特性。
A.不可移性
B.独一无二
C.相互影响
D.用途多样
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是相互影响。一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围的房地
产状况密切相关，受周围房地产利用的影响。房地产利用存在经济学上所讲的“外部性”。参见教材
P62～63。
7.关于房地产互补品的说法，正确的是( )。
A.商业用房与工业用房是互补品
B.新建商品房与存量房是互补品
C.经济适用住房与普通商品住房是互补品
D.郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是房地产需求。与某种房地产相关的物品，是指该种房地产的替代品和互补品。
某种房地产的替代品，是指能够满足相同或相似的需要、可替代它的其他房地产，在替代品之间，一种房
地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房
地产的需求增加。
房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，一种房地产的互补品的价格如果上涨，对
该种房地产的需求就会减少。例如，大城市郊区的住宅，当提高连接它与市区的高速公路收费时，对其需
求就会减少。
居住用房和与其配套的商业用房是互补品，商业用房与工业用房不存在互补关系;经济适用住房与普
通商品住房是替代品，新建商品房与存量房也是替代品。
替代品：此消彼长，彼此替代;
互补品：一荣俱荣，一损俱损。
参见教材 P86～87。
8专业估价由专业机构和专业人员完成，估价结果较科学、准确、客观合理，具有证明效力，能使人们
信服、认可或接受。这说明( )。
A.专业估价提供的是专业意见
B.专业估价具有公信力
C.专业估价实行有偿服务
D.专业估价要承担法律责任
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是专业估价与非专业估价。专业估价有公信力，专业估价由于是专业机构和专业
人员完成、估价结果较科学、准确、客观合理，所以具有证明效力，能使人们信服、认可或接受。参见教
材 P2。
9.评估因城乡规划修改带来的区位因素恶化，造成的房地产价值的影响，属于( )业务。
A.价值评估业务
B.价值分配
C.相关经济损失评估
D.价值减损评估
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是估价与评估的异同。城乡规划修编会导致房地产区位因素变化，如果是恶化的
话，会存在房地产价值的减损。可以通过评估求得。选项 C 会有一定的干扰，相关经济损失，注意“相关”
，由房地产被征收、损害及修复过程中造成的停产停业、搬迁、临时安置费等。参见教材 P4。
10.不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，
主要原因是( )。
A.掌握的估价信息不同
B.遵循的估价原则不同
C.履行的估价程序不同
D.估价对象的状况不同
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是房地产估价误差应在合理范围内。估价原则是在长期估价实践中总结出来的，
估价工作中应该遵循的法则和标准。同一估价对象同一估价目的和同一价值时点下的评估，应该遵循同样
的估价原则;估价程序是确保估价过程没有错漏、缺失的估价工作的先后程序。任何估价业务都要遵循相
同的估价程序;同一估价对象，其基本状况肯定是一样的。参见教材 P9。
责编：曾珂
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