2019房地产估价师《案例分析》试题及答案（三）

　　1.项目工程费用为2000万元，工程建设其他费用为500万元(其中无形资产费用为200万元)，基本预备费费率为8%，预计未来3年的年均投资价格上涨率为5%。

　　2.项目建设前期年限为1年，建设期为2年，生产运营期为8年。

　　3.项目建设期第1年完成项目静态投资的40%，第2年完成静态投资的60%，项目生产运营期第1年投入流动资金240万元。

　　4.项目的建设投资、流动资金均由资本金投入。

　　5.除了无形资产费用之外，项目建设投资全部形成固定资产(无可抵扣固定资产进项税额)。无形资产按生产运营期平均摊销，固定资产使用年限为8年，残值率为5%，采用直线法折旧。

　　6.项目正常年份的产品设计生产能力为10000件/年，正常年份年总成本费用为950万元，其中，项目单位产品的可变成本为550元(无可抵扣的进项税)，其余为固定成本。项目产品预计售价为1400元/件(不含税)，增值税税率为17%，增值税附加税税率为6%，企业适用的所得税税率为25%。

　　7.项目生产运营期第1年的生产能力为正常年份设计生产能力的70%，第2年及以后各年的生产能力达到设计生产能力的100%。

　　(计算结果保留两位小数)

　　<1> 、分别列式计算项目建设期第1年、第2年价差预备费和项目建设投资。

　　<2> 、分别列式计算项目生产运营期的年固定资产折旧和正常年份的年可变成本、固定成本、经营成本。

　　<3> 、分别列式计算项目生产运营期正常年份的所得税和项目资本金净利润率。

　　<4> 、分别列式计算项目正常年份的产量盈亏平衡点(以件为单位)及单价盈亏平衡点(以元为单位)。

　　参考答案

　　【正确答案】 基本预备费=(2000+500)×8%=200(万元)

　　静态投资额=2000+500+200=2700(万元)

　　第1年价差预备费=2700×40%×[(1+5%)1.5-1]=82.00(万元)

　　第2年价差预备费=2700×60%×[(1+5%)2.5-1]=210.16(万元)

　　项目建设投资=工程费用+工程建设其他费用+预备费=2700+82.00+210.16=2992.16(万元)

　　【正确答案】 固定资产折旧=(2992.16-200)(1-5%)/8=331.57(万元)

　　正常年份的可变成本=10000×550/10000=550.00(万元)

　　固定成本=950-550=400.00(万元)

　　总成本=经营成本+折旧+摊销+利息

　　摊销=200/8=25.00(万元)

　　经营成本=950-331.57-25=593.43(万元)

　　【正确答案】 所得税=利润总额×所得税税率

　　利润总额=营业收入-增值税附加-总成本费用=0.14×10000-0.14×10000×17%×6%-950=435.72(万元)

　　正常年份的所得税=435.72×25%=108.93(万元)

　　资本金净利润率=(435.72-108.93)/(2992.16+240)=10.11%。

　　【正确答案】 产量盈亏平衡点：Q=400/[0.14-0.055-0.14×17%×6%]=4786.29(件)

　　单价盈亏平衡点：P=(400+1×550)/[1×(1-17%×6%)]=959.79(元)