2019房地产估价师《案例分析》试题及答案（二）

　　有一砖混结构的住宅，于1998年1月10竣工投入使用，建筑面积93.88㎡。该住宅原为福利商品房，于2001年1月10日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于2008年1月10日的市场价格。计算公式如下：

　　房地产价格=土地重新取得成本+建筑物重置总价-建筑物折旧

　　1.土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地70年使用期限的楼面地价为180元/㎡，现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为170元/㎡，则土地重新取得成本为:

　　土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=180×93.88=16898.4(元)

　　2.建筑物重置总价的计算。房产管理部门2006年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2600元/㎡，房产管理部门2007年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2700元/㎡，房产管理部门2008年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3000元/㎡。则估价对象建筑物重置总价为：

　　建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=2600×93.88=244088(元)

　　3.建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算，其计算公式为:

　　建筑物折旧=建筑物重置总价×(1-成新率)

　　其中，建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定，确定该建筑物为完好房、七成新。则建筑物折旧额为：

　　建筑物折旧=244088×(1-70%)=73226.4(元)

　　4.估价对象价格的计算。估价对象房地产价格为：

　　房地产总价=16898.4+244088-73226.6=187760(元)

　　房地产单价=187760/93.88=2000(元/㎡)

　　1.

　　【正确答案】：1.土地重新取得成本计算错误，土地重新取得成本应为:土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=170×93.88=15959.6(元);

　　2.建筑物重置总价计算错误，应使用08年公布的重置单价，估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=3000×93.88=281640(元);

　　3.判定建筑物成新时，“建筑物为完好房、七成新”有误，应将完好房改为基本完好房。

　　2.

　　【正确答案】：1.“估价方”中缺少资质等级;

　　2.结果报告中估价对象的概况内容不全(缺少区位状况的描述);

　　3.估价目的的表述不符合《城市房地产抵押估价指导意见》的要求;

　　4.价值定义的表述不符合《城市房地产抵押估价指导意见》的要求;