2019房地产估价师《理论与方法》备考试题（四）

　　A.43.2%

　　B.50%

　　C.56.8%

　　D.70%

　　答案C

　　2.在估价中选取4个可比实例：甲成交价格4800元/㎡，建筑面积100㎡，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元;乙成交价格 5000元/㎡，建筑面积120㎡，首次支付24万元，半年后付清余额36万元;丙成交价格4700元/㎡，建筑面积90㎡，成交时一次付清：丁成交价格4760元/㎡，建筑面积110㎡，成交时支付20万元，一年后付清32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例单价的高低排序为( 　)。

　　A.甲乙丙丁

　　B.乙丁甲丙

　　C.乙丙甲丁

　　D.丙乙丁甲

　　答案C

　　3.建筑物的重新构建价格是( 　)的价格。

　　A.扣除折旧后

　　B.估价时点时

　　C.客观

　　D.建筑物全新状态下

　　答案BCD

　　4.对于一宗房地产的价格，通常由( 　)所构成。

　　A.土地取得成本

　　B.开发成本

　　C.销售税费，投资利息

　　D.管理费用

　　答案ABCD

　　5.某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于( 　)万元。

　　A.536

　　B.549

　　C.557

　　D.816

　　答案B

　　6.下列属于运用比较法进行估价的步骤的是( 　)。

　　①选取可比实例;②搜集交易实例;③建立价格可比基础;④进行交易日期修正;⑤进行交易情况修正;⑥进行房地产状况修正;⑦求取比准价格

　　A.①②③④⑤⑥⑦

　　B.②①③⑤④⑥⑦

　　C.①③②④⑥⑤⑦

　　D.②①⑧④⑤⑥⑦

　　答案B

　　7.应用路线价法的前提条件是( 　)。

　　A.土地形状较规则

　　B.街道较规整

　　C.地势较平坦

　　D.临街各宗土地的排列较整齐

　　答案BD

　　8.当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用( 　)预测房地产的未来价格。

　　A.数学曲线拟合法

　　B.平均增减量法

　　C.平均发展速度法

　　D.移动平均法

　　答案BC

　　9、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为()。

　　A、0.060B、0.940C、1.060D、1.064

　　答案：D

　　解析：交易情况修正系数=100/(100-6%)=1.064.

　　10、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为()万元。

　　A、180.0B、300.0C、309.0D、313.2

　　答案：C

　　解析：开发利润率=投资利润率*(土地取得成本+开发成本+管理费用)

　　11、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为()元/m2.

　　A、2290.91B、2326.41C、2344.16D、2308.66

　　答案：B

　　解析：120000+80000/(1+10%)0.5+40000/(1+10%)=2326.41元/m2.

　　12、有效毛收入乘数是估价对象房地产的()除以其有效毛收入所得的倍数。

　　A、售价B、租金C、潜在毛收入D、净收益

　　答案：A

　　解析：见教材。

　　13、评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括()。

　　A、重置成本+土地使用权价值

　　B、重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失

　　C、有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失

　　D、建筑安装工程费+建造期间的经济损失

　　答案：C

　　解析：见教材。

　　14、在成本法求取折旧中，采用()更符合实际情况

　　A、有效经过年数

　　B、实际经过年数

　　C、剩余经过年数

　　D、自然经过年数

　　答案：A

　　解析：自然经过年数不能反映建筑物真实的状况，采用有效经过年数求出的折旧更符合实际情况。

　　15、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为()元/m2.

　　A、50B、250C、300D、350

　　答案：B

　　解析：300-50=250元/m2.