2019年房地产估价师案例分析日常练习题（9）

 　　第1题：

　　指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错)

　　估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000m2，总建筑面积6000m2，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租;装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2007年10月1日的市场价格(购买总价和单价)。

　　有关资料如下：

　　1.预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87%。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/m2，空置和租金损失率为10%，出租成本及税费为年租金收入的25%。

　　2.预计装修改造费用(含管理费用)为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。

　　3.折现率为12%，销售费用及销售税费率为7%(与销售同时发生)，购买现厂房的税费为3%。

　　估价测算如下(节选)：

　　一、估算净收益

　　净收益=1000´6000´85%´(1-10%)´(1-25%)=344.25(万元)

　　二、测算报酬率Y

　　采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式

　　四、装修改造费用总额

　　装修改造费用=1000´6000/(1+8.5%)0.5=576.02(万元)

　　五、销售费用与销售税费

　　销售费用与销售税费=3981.45´7%/(1+12%)=248.84(万元)

　　六、购买现厂房的税费

　　设估价对象的市场价格总价为V，则

　　购买现厂房的税费总额=V´3%

　　七、计算估价对象在价值时点的市场价格

　　估价对象的市场价格总价V=3554.87-248.84-576.02-0.03V

　　V=2650.50(万元)

　　单价=2650.50/6000=4417.49(元/m2)

　　标准答案：1.净收益计算错误，应采用估价对象的可出租面积比率(2.5分)

　　净收益=1000×6000×87%×(1-10%)×(1-25%)=352.35(万元)

　　2.测算报酬率Y中，案例A与估价对象差异较大，应剔除。(2.5分)

　　报酬率=(7.909%+8.092%+8.005%)/3=8.002%

　　取整报酬率为8%

　　3.装修改造后的办公楼价值计算错误，收益年限应为49年。(2.5分)

　　装修改造后的办公楼价值=344.25÷8.5%[1-1/(1+8.5%)49]/(1+12%)=3549.67(万元)

　　或装修改造后的办公楼价值352.35÷8%[1-1/(1+8.%)49]/(1+12%)=3841.92(万元)

　　4.装修改造费用计算错误，应用折现率12%。(2.5分)

　　装修改造费用=1000×6000÷(1+12%)0.5=566.95(万元)

　　答案解析：1.估价对象可出租面积与其面积一样，是其自身的一个参数而不是类似空置率或收租损失率，前者应该是估价对象自己的数据，后者应该采用客观数据。

　　2.此题要求评的是估价对象在2007年10月1日的市场价格，是已补交了土地使用权出让金后的房地产市场价格，不能在假设开发法计算中再扣除应补交的土地使用权出让金。

　　3.在确定收益年限时，应考虑建筑物剩余经济寿命的影响，这是此题不严谨之处。