2019年房地产估价师案例分析预习题（8）

　　1、在房地产项目中，开发的方案是多种多样的，我们要对多种方案进行权衡比较，扬长避短，选择最科学、最合理、最具操作性的一种，这体现了房地产开发项目策划具有(　)。

　　A、创新性

　　B、前瞻性

　　C、系统性

　　D、多样性

　　简答题

　　1、商业房地产市场调查研究报告内容中宏观环境分析的内容有哪些?

　　2、商业房地产市场调查报告中消费者消费习惯分析的具体内容包括哪些?

　　3、房地产开发项目策划的特点有哪些?

　　4、房地产开发项目策划报告的主要内容有哪些?

　　5、简述房地产贷款项目评估的含义。

　　6、简述房地产贷款项目评估的内容。

　　7、项目风险评估中，借款企业的风险关注点主要有哪些?

　　答案

　　单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产开发项目策划的特点。房地产开发项目策划具有多样性：房地产开发项目策划要比较和选择多种方案。在房地产项目中，开发的方案是多种多样的，我们要对多种方案进行权衡比较，扬长避短，选择最科学、最合理、最具操作性的一种。同时，房地产项目策划方案也不是一成不变的，应在保持一定稳定性的同时，根据房地产市场环境的变化，不断对策划方案进行调整和变动，以保证策划方案对现实的最佳适应状态。参见教材P370。

　　简答题

　　1、

　　【正确答案】 本题考查的是不同类型房地产市场调查研究报告内容。宏观环境分析包括：(1)经济环境分析;(2)城市规划;(3)城市商业网点规划，分析城市商业定位及发展目标;商业中心规划布局;各类商业专项市场规划布局;大型零售网点规划;(4)政策环境。参见教材P313。

　　2、

　　【正确答案】 本题考查的是不同类型房地产市场调查研究报告内容。

　　消费者消费习惯分析具体包括：(1)消费目的：消费的目的不同就会反映出不同的消费需求;

　　(2)消费时间：主要是消费频率和消费时段分析;

　　(3)消费对象：消费者的消费构成;

　　(4)消费数量：分析消费商品的数量和支付金额;

　　(5)消费地点：主要了解消费区域或商家选择及选择原因;

　　(6)消费特征：包括个人的社会和经济特征。参见教材P314。

　　3、

　　【正确答案】 本题考查的是房地产开发项目策划的特点。房地产开发项目策划的特点包括：地域性、系统性、前瞻性、市场性、创新性和多样性。参见教材P368。

　　4、

　　【正确答案】 本题考查的是房地产开发项目策划报告的主要内容。房地产开发项目策划报告的主要内容有：(1)项目背景;(2)开发项目地块分析;(3)开发项目市场调查与分析;(4)开发项目SW0T分析;(5)开发项目的市场定位;(6)开发项目的产品策划及规划建议;(7)开发项目的定价及价格策略;(8)开发项目广告策划及销售。参见教材P370～372。

　　5、

　　【正确答案】 本题考查的是房地产贷款项目评估的含义。房地产贷款项目评估是在房地产开发企业为房地产开发项目向银行、信托公司、投资基金等金融机构进行融资时，金融机构委托评估咨询机构或自行对借贷企业及开发项目进行全面调查、分析、测算、评价的一项贷前评审的专业服务活动。参见教材P394。

　　6、

　　【正确答案】 本题考查的是房地产贷款项目评估的内容。房地产贷款项目评估包括九部分内容：借款企业资信评估;项目概况评估;项目市场分析;项目投资估算及资金来源、筹措评估;项目进度与资金运用评估;项目财务效益评估;不确定性分析;贷款效益及风险评估;结论与建议。参见教材P396。

　　7、

　　【正确答案】 本题考查的是房地产贷款项目评估的注意事项。借款企业的风险关注点主要有：资质及管理能力;信用状况;其他项目的关联风险等以及项目条件、企业条件是否符合金融机构的信贷政策及风险管理要求，担保措施的可实施性等方面。参见教材P397。