2019年房地产估价师案例分析预习题（1）

　　1、居住房地产的特点之一是不同类型住房价格内涵差异明显，下列关于不同住房权属性质的表述中，错误的是(　)。

　　A、商品房具有完全产权，拥有一定期限的国有土地使用权和地上建筑物的所有权

　　B、房改房、经济适用住房只拥有地上建筑物的所有权，不拥有或部分拥有土地使用权

　　C、房改房、经济适用住房的土地使用权只能是划拨的

　　D、廉租住房只拥有建筑物的使用权

　　2、影响居住房地产价格的区位因素是(　)。

　　A、交通条件

　　B、装饰装修

　　C、土地所有权状况

　　D、地质条件

　　3、房地产估价方法中，主要用于出租型公寓等居住房地产，在居住房地产估价中应用较少的是(　)。

　　A、收益法

　　B、比较法

　　C、假设开发法

　　D、成本法

　　4、商品结构以企业品牌为主，这是(　)业态结构特点。

　　A、家居中心

　　B、专卖店

　　C、超级市场

　　D、便利店

　　5、下列各项中，属于商业房地产中便利店业态结构特点的是(　)。

　　A、目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人

　　B、目标顾客以居民为主

　　C、目标顾客主要为居民、单身者、年轻人，商品价格略高于一般零售业态的商品价格

　　D、目标市场多为流动顾客，主要满足消费者对某类商品的选择性需求

　　6、商业房地产的价值体现在其获取收益能力的大小上，所以(　)是商业房地产估价最为常用的方法之一。

　　A、比较法

　　B、成本法

　　C、假设开发法

　　D、收益法

　　7、关于不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点的处理，下列说法错误的是(　)。

　　A、商业房地产根据其经营方式的不同可划分为出租型和商业运营型两类

　　B、出租型商业房地产主要采用收益法和比较法进行估价

　　C、租金收益的测算不必区分是否存在租约限制

　　D、对估价对象及交易案例的现场查勘非常重要

　　8、影响商务办公房地产价格的主要区位状况不包括(　)。

　　A、集聚程度

　　B、交通条件

　　C、楼层

　　D、物业服务水平

　　9、下列关于工业房地产及其估价特点的说法中，错误的是(　)。

　　A、非标准厂房多，建筑工程造价相差大

　　B、不必区分设备和建筑物的造价

　　C、涉及的行业多

　　D、厂房使用寿命受腐蚀性影响大

　　10、甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2010年，现状用于商业，于2014年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。则对该宗工业房地产进行实物状况分析时，一般不重点分析的因素是(　)。

　　A、用地面积与形状

　　B、设备设施和用具

　　C、地质和水文条件

　　D、房地产用途

　　单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是居住房地产及其特点。选项C错误，房改房、经济适用住房只拥有地上建筑物的所有权，不拥有或部分拥有土地使用权，其土地使用权既有划拨的，也有出让的。参见教材P84。

　　2、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是影响居住房地产价格的主要区位状况。影响居住房地产价格的主要区位状况有：位置、交通条件、生活服务设施、教育配套设施、环境质量。参见教材P84。

　　3、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是居住房地产估价的常用方法。采用收益法对居住房地产估价相对较少，主要用于出租型公寓等居住房地产。参见教材P86。

　　4、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是商业房地产及其种类。专卖店业态结构特点：采取定价销售和开架面售，也开展连锁经营;商品结构以企业品牌为主，销售体现量少、质优、高毛利;注重品牌声誉、从业人员往往具备丰富的专业知识，并提供专业性知识服务;选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内;商圈范围不定，营业面积根据经营商品的特点而定;目标顾客以中青年为主;商店的陈列、照明、包装、广告讲究。参见教材P102。

　　5、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是商业房地产及其种类。选项A为百货店业态结构特点;选项B为超级市场业态结构特点;选项D为专业店业态结构特点。参见教材P102。

　　6、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是商业房地产估价的常用方法。商业房地产的价值体现在其获取收益能力的大小上，所以收益法是商业房地产估价最为常用的方法之一。参见教材P107。

　　7、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。选项B错误，租金收益的测算要区分是否存在租约限制，有租约限制的，估价出租人权益价值时，已出租部分在租赁期间应按合同租金确定租赁收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后应按市场租金。参见教材P108。

　　8、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是影响商务办公房地产价格的主要区位状况。影响商务办公房地产价格的主要区位状况包括集聚程度、交通条件、周边环境和楼层。参见教材P123。

　　9、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是工业房地产及其估价特点。工业房地产及其估价特点主要有：(1)涉及的行业多;(2)非标准厂房多，建筑工程造价相差大;(3)要区分设备和建筑物的造价;(4)厂房使用寿命受腐蚀性影响大。参见教材P168。

　　10、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是影响工业房地产价格的主要因素。影响工业房地产价格的主要实物状况包括用地面积与形状、地质和水文条件、房地产用途。参见教材P169。