2019房地产估价师教材相关知识第十三章考点：强制拍卖

　　一、强制拍卖的概念、特点和原则

　　(一)强制拍卖的概念

　　强制拍卖是指国家执法机关依法对被查封扣押的财产实行公开竞价、把物品卖给出价最高的竞买人、以清偿债务为目的的一种强制执行行为。

　　拥有强制拍卖权的国家机关有：法院、检察院、公安机关、海关、税务机关等。

　　(二)强制拍卖的特点(与任意拍卖相比)

　　(1)国家强制性。这是指对被执行财产的拍卖是由法院根据国家赋予的执行权而强制进行的，被执行人是否同意不影响拍卖的进行。

　　(2)标的的非自有性。在执行程序中，法院强制拍卖的不是法院自有财产，而是被执行人的财产，这是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点，它决定了强制拍卖要遵守一系列不同于任意拍卖的特殊原则和规则，如法院处置权限定原则，限定拍卖佣金规则等。

　　(3)主体的特定性。这是指在法院强制拍卖的委托拍卖合同的双方是法院和拍卖机构这两个特定的主体。

　　(4)目的的利他性。这是指法院强制拍卖被执行财产，其目的不在于通过拍卖为自己营利或实现其自身的其他经济目的，而是在于一方面实现申请执行人的债权，另一方面充分保障被执行人的合法权益。

　　(5)权利义务的不对等性。这是指在法院强制拍卖中，法院比拍卖机构享有较多的权利、承担较少的义务。

　　法院享有中止拍卖的权利(即合同法上的单方中止履行的权利)、撤销拍卖委托的权利(即合同法上的单方解除合同的权利)、严格监督拍卖程序的权利以及对拍卖结果的单方确认权，而拍卖机构则不享有同样或类似的权利。

　　(三)强制拍卖的基本原则

　　1.法院处置权限定原则

　　法院处置权限定原则，是指在强制拍卖中，法院虽然对拍卖标的依法享有一定的处置权，但为了充分保障执行当事人的合法权益，对法院的处置权应当予以严格限定。该原则本质上是由强制拍卖标的的非自有性决定的。

　　对法院处置权的限定主要表现在：

　　一是在被执行人自动履行义务后，法院必须及时主动地终止拍卖程序，否则将对被执行人的权利造成伤害。

　　二是法院原则上应当对拍卖标的确定保留价，防止以任意保留价拍卖被执行财产，损害被执行人和申请执行人的财产权利。确定保留价不得过低，即保留价应当有一个底线。这也称为禁止无保留价原则，属于法院处置权限定原则的派生原则。

　　三是如果在拍卖程序中案外人对拍卖标的提出执行异议，则法院不得继续强行拍卖，而须中止拍卖、审查执行异议是否成立，否则有可能损害案外人对拍卖标的享有的合法权益。

　　2.法院主导拍卖程序原则

　　法院主导拍卖程序原则，是指整个强制拍卖过程，包括拍卖程序的启动、进行、中止、终结均由法院决定。从本质上看，该原则是由法院强制拍卖的国家强制性和目的的利他性决定的。

　　法院在强制拍卖过程中的主导地位和主导作用主要体现在以下方面：一是是否委托由法院决定;二是法院有权在出现中止事由时单方中止拍卖程序;三是法院有权在出现终结拍卖事由时单方解除委托拍卖合同，终结拍卖程序;四是法院有权对强制拍卖的各个环节和过程方面进行严格的监督和检查;五是法院有权对拍卖结果依法进行审查，并根据法律规定作出是否予以确认的裁定，如果发现拍卖机构与竞买人之间恶意串通，或者是竞买人之间相互恶意串通，并给他人造成损失时，法院应当宣告拍卖无效。

　　二、强制拍卖的主体、标的和依据

　　(一)强制拍卖的主体

　　强制拍卖的主体，是指在强制拍卖活动中形成的委托拍卖合同法律关系的当事人，即委托人和拍卖人。拍卖委托人是指人民法院，拍卖人是指商业性拍卖机构(公司)。

　　拍卖标的的所有权人或处分权人(即执行案件的被执行人)，不是强制拍卖的主体，而只是强制拍卖的关系人。

　　(二)强制拍卖的标的

　　强制拍卖的标的，是指被人民法院在执行中查封、扣押、冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产。

　　1.强制拍卖标的的构成要件(三个)

　　(1)强制拍卖标的须为被执行人所有或依法享有处分权的财产。强制标的不得为案外人的财产，但有两种法定情形除外。

　　1)被执行人不能清偿债务，但对本案以外的第三人享有到期债权的，人民法院可以依法向第三人发出履行到期债务的通知，第三人在指定期限内没有提出异议而又不履行的，人民法院有权裁定对其强制执行，对其财产进行拍卖。

　　2)保证人以其财产为被执行人提供担保的，如果被执行人无财产可供执行或其财产不足以清偿债务时，人民法院就有权裁定执行其在保证责任范围内的财产，对这部分财产进行拍卖。

　　(2)强制拍卖标的须为人民法院采取了控制性措施(查封、扣押、冻结)的财产。

　　(3)强制拍卖标的须为人民法院委托拍卖人进行拍卖的财产。

　　2.强制拍卖标的的限制

　　(1)法律规定应当进行执行豁免的被执行人的财产，不能成为强制拍卖标的。查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人的财产时，应当保留被执行人及其所抚养家属的生活必需品，对这部分生活必需品不能强制拍卖。

　　(2)法律法规规定的禁止流通物，不能成为强制拍卖标的。对被执行人所有的禁止流通物，人民法院可以查封、扣押或冻结，但不得进行公开拍卖，而应交由法律规定的有关单位按照国家规定的价格收购。

　　三、强制拍卖的程序

　　(一)价格评估

　　拍卖前，人民法院应委托资产评估机构进行价格评估。对评估结果，人民法院应当及时告知债权债务执行双方当事人。当事人对评估结果有异议的，可向人民法院请求复议，人民法院经审查后可要求评估机构进行复查或者重新评估。

　　(二)作出强制拍卖的决定

　　价格评估完成后，人民法院可组织执行双方当事人协商，按评估价格将被执行财产交付申请执行人(债权人)折抵债务。双方当事人对以物抵债不能达成一致意见的，人民法院应决定强制拍卖被执行财产。

　　在通常情况下，被执行财产不允许未经拍卖即予变卖。如果执行当事人双方同意不需要拍卖，或者执行标的不适于拍卖，也可以在人民法院的监督下由有关单位变卖或由被执行人自行组织变卖。

　　人民法院作出拍卖被执行财产的决定后，应及时告知执行双方当事人。

　　(三)确定和委托拍卖机构

　　对拍卖机构的选定，一般先由当事人协商选择拍卖机构，如不能达成一致意见，可以用抽签的方式选择。只有在双方当事人下落不明，或者双方当事人都申请由法院确定拍卖机构时，法院才指定由拍卖机构进行拍卖。

　　拍卖机构确定后，由法院与拍卖机构进行谈判，签订书面《委托拍卖合同》。载明拍卖标的、拍卖佣金、拍卖价款的支付等必备条款。

　　(四)发布公告与展示标的

　　拍卖机构接受法院委托后，将严格按照法律的规定和合同的约定进行拍卖公告和拍卖展示。对拍卖方案、拍卖公告等重大事项，拍卖机构应征求法院的意见，获得法院的同意和积极配合。

　　(五)确定拍卖保留价

　　在拍卖会召开之前，法院应当以评估价格为基础确定拍卖保留价并告知拍卖机构，拍卖机构要严加保密。除非价值非常低微的拍品，都应实行有保留价拍卖。

　　(六)举行拍卖会

　　举行拍卖会时，人民法院一般应派员到场监拍，并将拍卖情况记入笔录;拍卖机构也可邀请公证员到场进行公证。拍卖成交的，由拍卖机构与买受人签订成交确认书，并即时钱物两清，或者按照合同约定进行钱物两清;拍卖未成交的，由人民法院决定是否再次拍卖或作其他处置。

　　(七)确认拍卖结果

　　对拍卖结果，人民法院应依法审查，审查发现拍卖机构与竞买人之间或者竞买人相互之间恶意串通，并给他人造成损害的情形，将依法裁定拍卖无效;若审查未发现上述情形，则应确认拍卖结果。拍卖结果确认后，人民法院应配合拍卖机构将拍卖标的交付买受人。拍卖机构收到拍卖价款后，应按合同约定交付人民法院，人民法院应依约向拍卖机构支付拍卖佣金。

　　四、强制拍卖的注意事项

　　(一)关于强制拍卖标的物上设有担保物权

　　对被执行人所有的财产上设有抵押权等担保物权的，人民法院可以进行查封并予以拍卖，抵押权人不得以其抵押权抗拒法院的执行行为，但拍卖所得价款必须优先清偿抵押权人，剩余部分才能用于实现申请执行人的债权。对那些价值明显等于甚至小于所担保债权的被执行人的财产，人民法院一般不予拍卖。

　　(二)关于中止拍卖、撤销拍卖委托

　　依照法理和实践，人民法院在强制拍卖中享有单方中止拍卖和单方撤销拍卖委托的权利。人民法院行使这些权利应当具备严格条件，遵照完备的程序，并且应当遵循诚实信用的原则。

　　拍卖成交前，人民法院单方通知拍卖机构中止拍卖的情形：

　　(1)案外人提出执行异议，人民法院认为需要进行审查的。

　　(2)人民法院发现执行依据确有错误，需要按审判监督程序处理的。

　　(3)拍卖机构的活动违反有关法律规定或合同约定，但不至于导致拍卖无效的。

　　拍卖成交前人民法院单方撤销拍卖委托的情形：

　　(1)据以执行的依据被撤销的。

　　(2)案外人提出执行异议及案件当事人对拍卖提出意见，人民法院经审查认为理由成立的。

　　(3)拍卖机构以不正当方式取得拍卖权的。

　　(4)竞买人之间或者拍卖机构与竞买人之间恶意串通的。